La vente à la découpe consiste à diviser un bien immobilier en plusieurs lots pour les vendre de manière indépendante. On peut ainsi diviser une grande maison ou d’un grand appartement pour augmenter la rentabilité. Cette vente à la découpe présente plusieurs avantages mais il s’agit d’une opération complexe.
Qu’est-ce que la vente à la découpe et quels sont les avantages ?
Le principe de la division d’un bien
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier d’une grande surface, il est possible de diviser cette surface en plusieurs lots indépendants qui seront vendus à plusieurs acquéreurs. Mais depuis la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), il est impossible de créer un bien dont la surface serait inférieure à 14 m² après division.
Chaque nouveau logement doit être décent. Cela signifie qu’il doit être équipé d’un système de chauffage, d’une alimentation en eau potable, d’un système d’évacuation des eaux usées, d’un coin cuisine, d’une installation sanitaire, d’une alimentation électrique suffisante… Des compteurs d’eau, d’électricité (éventuellement de gaz) individuels doivent être installés pour chaque logement.
Les avantages d’une vente à la découpe
Faire une vente à la découpe permet de toucher une clientèle différente ou bien d’augmenter la rentabilité locative d’un bien.
Faciliter la vente d'un très grand bien immobilier
Si vous souhaitez vendre un bien ayant une grande superficie, le diviser en lots peut être une bonne solution. Chaque lot est indépendant et peut être vendu à des acquéreurs différents. Il existe des biens immobiliers disposant de nombreuses chambres avec salle d’eau, plusieurs cuisines… Le prix du m² peut rendre ce type de logement très difficile à vendre. Une vente à la découpe facilite la vente d'un vaste bien en le divisant en plusieurs espaces plus petits et plus abordables.
Augmenter la rentabilité
Il est tout à fait possible qu’un seul acquéreur se présente pour l’ensemble des lots. Acheter plusieurs biens issus d’un seul permet de profiter de plusieurs revenus locatifs et d’assurer une meilleure rentabilité. C’est une solution qui permet de limiter les loyers impayés. C'est également une solution en zone tendue.
Les contraintes administratives et techniques
Il existe de nombreuses contraintes administratives et techniques lors d’une vente à la découpe.
Faire appel à un géomètre expert, un notaire et un architecte
Le géomètre expert va diviser et réaliser les plans des nouveaux biens. Chaque nouveau lot doit être métré pour connaître la surface exacte de chaque pièce et leur volume. C’est le géomètre expert qui estime que la division est possible ou non.
Un notaire va acter les modifications des lots avec les nouvelles surfaces de chaque lot, faire enregistrer les nouveaux numéros au Cadastre pour dresser la propriété foncière…
Un architecte estime la faisabilité technique du projet. Il va vérifier si la découpe, la division, est possible. Il gère la construction, l’aménagement ou la réhabilitation des différents lots. L’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire si la surface totale de l’habitation est inférieure à 150 m².
Lorsque ces professionnels sont intervenus, il est alors possible de mettre en vente les différents lots.
Création obligatoire d’une copropriété
La vente à la découpe entraîne obligatoirement la création d’une copropriété puisqu’il s’agit d’une unité foncière qui est répartie entre des personnes différentes. Toutefois, il n’est pas nécessaire de demander une autorisation d’urbanisme pour réaliser une vente à la découpe. Si la division entraîne la création d’un espace habitable supplémentaire d’une surface de 5 à 20 m², une déclaration de travaux est nécessaire. Si la surface de cet agrandissement est supérieure à 20 m², une demande de permis de construire est obligatoire.
La vente à la découpe d’un bien en copropriété
Si le bien immobilier fait partie d’une copropriété, il est indispensable de vérifier que le règlement de la copropriété autorise ou interdit la division. S’il ne l’interdit pas, un géomètre établit les nouveaux plans. Le projet de division doit être présenté lors d’une assemblée générale ou extraordinaire.
Le droit de préemption des locataires
Depuis 2006, lors d’une vente à la découpe, les locataires éventuels ont un droit de préemption si l’immeuble abrite plus de cinq logements. Le propriétaire souhaitant réaliser une vente à la découpe doit obligatoirement informer chaque occupant des conditions de vente, du prix de vente en bloc du bien et du prix du lot. Cette loi protège les locataires et limite le nombre des ventes à la découpe.
Dans les zones tendues, les mairies et les collectivités locales peuvent faire valoir un droit de préemption pour l’achat d’un lot vide.