Vendre un bien immobilier : quand faire les diagnostics obligatoires ?

Quand doit-on réaliser les diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics obligatoires doivent être réalisés pour la mise en vente du bien. Ils doivent figurer dans la promesse de vente mais il est fortement conseillé de les réaliser avant. Ils ont pour but d’informer l’acheteur potentiel sur l’état du logement et de différentes installations.

Avant même la mise en vente la maison ou de l’appartement, il est possible de faire réaliser ces diagnostics.

Pour les biens immobiliers soumis à la loi Carrez, la surface habitable est essentielle et doit apparaître dans l’annonce de mise en vente.

L’annonce doit aussi indiquer la classe énergie, la classe climat et le montant des charges de chauffage. Ces données sont indiquées dans le DPE ou Diagnostic Performance Énergétique.

Ces diagnostics influencent le prix de vente.

Durée de validité

• Le mesurage par métrage Loi Carrez a une durée de validité illimitée.
• Le DPE est valable dix ans.
• Le diagnostic amiante est illimité.
• Pour le plomb, si la présence de plomb est supérieure à 1 mg/cm², le diagnostic est valable un an.
• Le diagnostic termite est valable six mois. Pour le gaz, l’électricité et l’assainissement non collectif, la durée de validité est de trois ans.
• L’ERP doit avoir moins de six mois. Il n’y a pas de durée pour l’état des nuisances sonores aériennes et le mérule.

Qui est habilité à réaliser les diagnostics ?

Tous les diagnostics sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique, le DDT. Ce dossier doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente.

Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Le plus souvent, un seul diagnostiqueur intervient pour l’ensemble des analyses. Le diagnostic concernant l’assainissement non collectif est réalisé par un autre intervenant certifié.

Les différents diagnostics obligatoires

Tous les diagnostics suivants sont obligatoires, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Dans le cadre d’une vente d’un bien situé dans une copropriété, il faut ajouter la mesure de la surface privative du lot de copropriété (loi Carrez) et, en fonction de la région, la détection de la présence d’un risque de mérule, un champignon.

DPE ou diagnostic performance énergétique

Le DPE quantifie le besoin énergétique du logement. Il concerne les matériaux de construction, l’isolation, le système de chauffage, la production d’eau chaude. L’analyse de ces différents éléments permet de calculer le nombre de kWh par m² et par an consommés par le logement.

Si le bien immobilier est équipé d’une installation au gaz naturel ayant plus de 15 ans, le diagnostic prouve qu’elle est conforme.

De même, le diagnostic électrique est obligatoire pour toutes les installations ayant plus de 15 ans.

Les diagnostics techniques

Présence de plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb ou CREP, concerne tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Présence d’amiante

Si la vente concerne un bien immobilier construit avant 1997, il est nécessaire de procéder à un diagnostic amiante. Il concerne les parties privatives et collectives.

Diagnostics liés à la localisation du bien

En fonction de la localisation du bien immobilier, d’autres diagnostics peuvent être obligatoires.

Les termites

Seules certaines habitations sont concernées lorsqu’elles sont situées dans des zones reconnues infestées par les termites et autres insectes xylophages.

Les risques et pollutions

Certaines communes visées par un arrêté préfectoral sont concernées. Ce diagnostic concerne les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques…

État de l’installation d’assainissement non collectif

Pour les maisons individuelles non raccordées au réseau de collecte des eaux usées, l’état de l’assainissement doit être contrôlé. Il est réalisé par le SPANC, le Service Public d’Assainissement Non Collectif de commune.