La SCI de location a pour objectif de mettre un immeuble que vous avez acquis en totale location en nue-propriété dans le but d’obtenir un revenu supplémentaire. La structure possède alors la propriété du bien, tandis que les associés obtiennent des parts sociales qui varient dans leur nombre selon le capital qu’ils ont injecté. Ils perçoivent ainsi une part des loyers de manière proportionnelle.
Qu’est-ce qu’une SCI de location ?
Une SCI de location : qu’est-ce que c’est ?
La SCI est une société civile qui concerne un bien immobilier et qui regroupe l’achat et la gestion de ce dernier. Les associés sont les propriétaires d’un bien et ils le gèrent ensemble. Elle permet de faciliter sa transmission et de bénéficier d’avantages fiscaux.
Ce type de SCI est administré par un gérant qui est une personne physique ou morale, il s’occupe de la gestion courante et entre autres de la déclaration fiscale, du paiement des charges , de l’encaissement des loyers…
Ce gérant peut être nommé et révoqué par les associés. Ces derniers reçoivent des parts sociales équivalentes aux apports en numéraire ou en nature. Ils participent également aux assemblées générales.
Concernant les bénéfices, ils sont reversés selon leur engagement financier de départ. En cas de dettes, les associés sont redevables de leurs paiements selon les parts de capital social qu’ils possèdent.
Les SCI de location sont généralement mises en place par des entrepreneurs ou des particuliers. Cette structure doit en principe faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier. Si un associé décède, le bien n’est pas transmis directement, mais ce sont les parts sociales qui font l’objet de cette transmission, la location peut ensuite se poursuivre normalement.
Elle diffère de la société civile de placement immobilier ou SCPI.
SCI de location : quel est son cadre juridique ?
La SCI de location est une société civile qui laisse une grande liberté aux associés dans la rédaction de son statut.
Cette forme de SCI est indifféremment destinée aux particuliers qu’aux professionnels. En revanche, elle ne concerne que l’achat de biens immobiliers pour la mise en location et non en vue de la revente de ce dernier.
La SCI de location : comment est-elle créée ?
Avant de créer ce type de SCI, il faut d’abord connaitre parfaitement son fonctionnement.
Les statuts
Les statuts de la SCI de location sont couchés par écrit et ils contiennent des mentions obligatoires qui sont les suivantes :
- l’objet de la société ;
- la forme de celle-ci ;
- son siège social ;
- les apports de chaque associé ;
- la dénomination sociale de celle-ci ;
- le montant let la nature de son capital social ;
- la durée de vie de la SCI ;
- ses modalités de fonctionnement.
Les statuts sont entérinés par un notaire ou ils sont rédigés sous seing privé. Si vous apportez un immeuble au sein de la SCI, le passage devant notaire est obligatoire.
Les associés
Cette SCI doit être montée au moins avec deux associés. Sa particularité tient au fait qu’elle n’est pas forcément dissoute si toutes les parts sociales appartiennent à un associé seulement. Il n’y a pas de nombre maximal d’associés exigés.
Les associés doivent participer aux assemblées générales, ils détiennent tous une partie du capital social sous forme de quote-part. Ils sont également responsables des éventuelles dettes de la SCI proportionnellement au nombre de parts qu’ils possèdent au capital. Vous ne pouvez absolument pas contrevenir à ce procédé même si vous prévoyez une clause qui le stipulerait dans les statuts.
Les apports
Chaque associé, pour constituer une SCI de location, fait un ou plusieurs apports sous forme de capital social. Les apports peuvent parfaitement être en numéraire ou en nature.
L’apport en numéraire est déterminé par un apport sous forme de sommes d’argent. L’apport en nature se fait en apportant un bien qu’il soit en jouissance ou en propriété. Si un associé apporte un bien immobilier à la SCI, il faut alors faire sa déclaration foncière auprès du service concerné suivant l’endroit où il se trouve.
Les formalités de publicité de la SCI : comment procéder ?
Quand les statuts ont été rédigés et signés, il faut publier une annonce dans le journal légal du département où la SCI de location est constituée.
Vous déposez ensuite un dossier de constitution de SCI au Centre de Formalité des Entreprises ou CFE. Celui-ci regroupe les documents suivants : les pièces d’identité des associés, une attestation de parution au journal d’annonces légales, l’extrait d’immatriculation pour les personnes morales, une copie de l’acte de nomination du gérant et un original des statuts, les justificatifs du siège social et une déclaration de non-condamnation et d’interdiction, de gérer du dirigeant.
Les atouts et les inconvénients de cette forme de SCI
Les atouts de la SCI de location
La SCI de location est plus souple que le régime d’indivision. À ce titre, le gérant peut avoir des pouvoirs plus étendus et les statuts peuvent prévoir des majorités lors de la prise de décision qui peuvent être différentes.
Elle est intéressante fiscalement parlant puisqu’après 22 ans de détention, elles sont exonérées d’impôt sur la plus-value.
Les inconvénients de la SCI de location
Les principaux inconvénients liés à la SCI de location sont en rapport avec la rédaction des statuts et les formalités de publicité pour lesquelles, il est nécessaire de faire intervenir un professionnel du droit.
L’autre inconvénient réside en fait sur la responsabilité illimitée des associés sur les dettes de la société et sur leurs biens propres.
C’est pour toutes ces raisons qu’il faut bien réfléchir avant de créer cette SCI et avoir recours, si possible, à un spécialiste pour prendre votre décision en connaissance de cause.
Les avantages fiscaux de la SCI de location
Si les SCI d’une manière générale sont populaires, c’est parce qu’elles présentent des avantages fiscaux pour les investisseurs.
L’autre atout de la SCI de location : c’est la facilité à transmettre un patrimoine immobilier. Un parent peut céder peu à peu ses parts sociales à ses enfants et bénéficier ainsi d’abattements fiscaux.
Les associés bénéficient aussi des avantages fiscaux :
- une imposition sur la plus-value d‘un immeuble dont la SCI est propriétaire au régime fiscal de cette dernière ;
- si la SCI est soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur la plus-value par rapport à son nombre de parts sociales ;
- si la SCI est imposable au régime de l’impôt sur les sociétés, la plus-value est alors considérée comme professionnelle et s’ajoute aux résultats de la société. Elle bénéficie alors d’une imposition de 15 % si son bénéfice est inférieur à 38 120 euros. Au-delà), elle est de 28 %.
Il est possible au moment de la création de la SCI de location d’opter pour le régime d’imposition des sociétés.
Pourquoi créer une SCI de location ?
La SCI de location est une forme de société civile immobilière qui permet de :
- multiplier la rentabilité de ses différents investissements.
- augmenter la capacité d’investissement grâce à un certain nombre d’associés.
- obtenir des prêts bancaires avec plus de facilité.
- augmenter les revenus.
La relation avec les locataires se fait par le biais de la SCI et pas en direct, elle est moins personnelle. Le contrat de location est d’ailleurs au nom de la SCI et les décisions sont prises en assemblée générale par l’ensemble des associés. Elle n’est pas utile pour le contrat de location qu’il soit à titre d’habitation ou que ce soit un bail professionnel ou commercial.
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