Vous désirez investir dans un projet immobilier, mais vous ne souhaitez pas le faire seul. La SCI d’attribution ou SCIA est alors la forme juridique qui convient parfaitement à ce projet. En fait, les biens appartiennent à la SCI et les associés reçoivent des parts sociales en rapport avec le montant investi au sein du capital social. Toutes nos explications sur cette forme de SCI !
Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution (SCIA) ?
La SCI d’attribution : sa définition et ses contours
La SCI d’attribution a pour objet l’acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue d’une division par fraction, ensuite attribuée aux associés. Elle varie selon la part de leur contribution au capital social.
L’attribution se fait de deux manières :
- Attribution en jouissance : les associés peuvent profiter d’une fraction du bien qui leur est attribué en respectant les statuts et la destination déterminés.
- Attribution en propriété : chaque associé dispose de la propriété sur la ou les fractions qui leur ont été attribuées, lors de la dissolution de la SCI.
La SCI d’attribution est de ce fait intéressante pour différents types de projets. Cela peut être parfait pour l’attribution de biens en jouissance à temps partagé entre les associés non professionnels ou dans les projets à but professionnel qui réunit des investisseurs.
Comment une SCI d’attribution est-elle gérée ?
Le fonctionnement de ce type de SCI est géré par les articles 1832 et suivants du Code civil. Cependant le Code de la construction et de l’habitation peut également s’imposer et prévoit des dispositions spécifiques qui adapte parfaitement le régime aux particularités de l’objet social de cette SCI.
La gestion de la SCI d’attribution
Il n’existe aucun dispositif particulier concernant la gestion et l’administration de la SCI d’attribution qui soit imposé par le Code de la construction. Ce sont par exemple ses statuts qui déterminent les modalités d’exercice du gérant avec une certaine liberté.
Le gérant a plus de pouvoirs pour gérer cette SCI, sauf si une limitation est prévue par les statuts.
Le gérant possède les mêmes pouvoirs que le syndic de copropriété, si le règlement de jouissance est établi conformément à la loi de 1965.
Il faut également savoir que certaines personnes sont exclues des associés et de la gérance si elles font l’objet d’une interdiction d’exercer une profession commerciale ou industrielle. Les personnes condamnées à une peine de prison, avec ou sans sursis, concernant une infraction contenue par l’article L.241-3 du Code de la construction et de l’habitation en sont également exclues.
Les décisions sont prises de manière collective
C’est l’assemblée générale qui réunit tous les associés qui prend les décisions qui ne sont pas prises par le gérant :
- la dissolution de la SCI ;
- la vente forcée des droits des associés financièrement défaillants ;
- la constatation de l’achèvement du bien et qui est conforme à l’état descriptif.
Le nombre de voix de chaque associé dépend de sa participation au capital social. Les statuts déterminent les votes et le quorum nécessaires, dans le respect des obligations imposées par le code de la construction et de l’habitation.
Comment créer une SCI d’attribution : les différentes étapes
En fait, les différentes étapes de la création de ce type de SCI ne sont pas très différentes de celles d’une SCI classique.
Il faut respecter :
- la rédaction des statuts ;
- la réalisation d’apports au capital social ;
- la publication de l’annonce dans un journal d’annonces locales ;
- l’immatriculation de votre SCI d’attribution au registre du commerce et des sociétés.
Si vous n’avez aucune compétence juridique spécifique, il est préférable d’avoir recours aux services de professionnels afin d’éviter les problèmes dans l’avenir.
Ce qui change dans la création de la SCI d’attribution est notamment l’objet de ce type de SCI qui entraine des démarches différentes concernant la constitution du capital social et la rédaction des statuts.
Le capital social
Une SCI peut être créée avec un capital social d’au minimum un euro.
L’article L.212-5 du Code de la construction et de l’habitation impose que les parts sociales qui sont attribuées à chaque associé soient proportionnelles à la participation qu’il a prise dans le capital social.
Les parts sociales doivent également correspondre à la valeur de la fraction du bien qui leur revient par rapport au projet dans son ensemble. Cela impose alors la constitution d’un capital social élevé, qui soit en rapport avec la valeur de l’acquisition immobilière ou de l’ensemble de la construction.
Si vous savez que de nombreuses allées et venues d’associés risquent d’impacter la vie de votre SCI, il est préférable de miser sur un capital variable. Cela vous évite d’avoir à modifier les statuts de la SCI en cas d’augmentation ou de réduction de son capital social.
La souscription de parts sociales est soumise aux mêmes règles que celles qui sont appliquées dans le cadre des achats immobiliers.
Les statuts de la SCI d’attribution
La SCI d’attribution impose des statuts qui diffèrent de ceux de la SCI classique, elle comporte notamment des éléments particuliers qui sont des mentions obligatoires :
- les obligations des associés, dans le cadre de l’appel de fonds, autorisent le financement de l’acquisition, de la construction ou de l’aménagement de l’immeuble détenu par la société. Cela peut également pour être utilisé en compensation de la carence de l’un des associés qui serait défaillant ;
- l’état descriptif de la division d’un bien immobilier en établissant notamment une différence entre les parties communes et les parties privatives qui seront réparties entre chacun des associés ;
- les conditions concernent les parts sociales qui sont détenues par les associés. Si ces derniers sont défaillants, ces parts peuvent être vendues ;
- un règlement de jouissance organise aussi bien la gestion que l’entretien de l’immeuble et les conditions de jouissance des associés.
Le règlement de jouissance vise à établir un règlement de la copropriété après la dissolution de la SCI d’attribution. Elle doit alors se soumettre aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 concernant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Quelle responsabilité concernant les associés dans le cadre de la SCI d’attribution ?
La responsabilité des associés de la SCI d’attribution est illimitée, en fonction cependant de leurs apports au capital social. Avant de se tourner vers les associés, les créanciers doivent d’abord s’adresser à la SCI d’attribution. Ils ne peuvent agir contre les associés que si les finances de la société civile immobilière ne peuvent régler les créances.
Les associés doivent aussi répondre aux appels de fonds que décide le gérant dans l’objectif d’acheter, de construire ou d’aménager le bien détenu par la SCI.
Les appels de fonds sont parfois prévus par le plan de financement qui permet de tenir compte des dépenses imprévues.
La participation des associés aux appels de fonds s’effectue selon la participation de chacun au capital de la SCI. Si l’écart entre la participation exigée et la valeur du bien attribué à l’associé est disproportionné, il peut alors demander et obtenir le remboursement de l’excédant ou un versement supplémentaire.
L’associé qui ne répond pas aux appels de fonds n’a pu la jouissance ou le droit de propriété de la fraction du bien auquel il peut prétendre.
La fiscalité de la SCI d’attribution
La SCI d’attribution est soumise au régime assurant la transparence fiscale. C‘est la même imposition que celle qui est applicable à la SCI construction-vente.
Les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils intègrent les bénéfices nets qu’ils ont perçus à leur revenu fiscal. L’impôt sera alors soumis au barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
Quand la SCI réalise un déficit, cela permet aux associés de faire baisser leur base imposable, ce qui réduit le montant de leur imposition. La taxe foncière est également répartie entre les associés.