Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

La SCI : sa définition

La SCI est une forme sociale et une structure juridique à caractère civil qui est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil. Ces derniers permettent de déterminer les règles s’appliquant aux sociétés civiles.

Il faut que la SCI soit constituée au minimum par deux personnes. Chacune d’elles possède alors le statut d’associé et peut alors gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le bien que vous achetez par le biais de cette structure appartient à la SCI et chaque associé est détenteur de parts sociales.

La société civile immobilière doit avoir des statuts qui permettent d’assurer son fonctionnement dans des conditions respectueuses des exigences fixées par la loi. C’est le cas notamment en termes de prise de décision, dont les modalités figurent dans les statuts, elles peuvent être prises à la majorité ou à l’unanimité.

Les associés doivent également nommer un gérant qui va s’occuper de la gestion du ou des biens détenus par la société, sans être obligé de demander aux autres associés.

Le fonctionnement de la SCI

La SCI permet à différents associés de constituer et de gérer en commun un bien ou plusieurs biens.

L’objet de cette structure peut prendre plusieurs aspects, elle peut :

• ne pas générer de profit : une SCI peut simplement être utilisée pour détenir et gérer un bien en commun de manière à écarter les règles de l’indivision et leur application. C’est le cas notamment quand la SCI est fondée par un couple qui n’est pas marié ou pacsé.
• générer des profits : cette forme sociale permet également aux investisseurs de mettre en location des logements nus ou meublés. Elle est également utilisée dans le cadre de la construction ou de la remise en état d’immeuble, en vue d’une revente, dans ce cas, la SCI devient commerciale puisqu’elle gagne de l’argent.

Le fonctionnement de la SCI

La structure de base d'une SCI

• L’objet social : Il est librement choisi par l’ensemble des associés, il faut cependant qu’il ait un caractère civil. Il peut avoir un caractère commercial si vous louez le bien en meublé ou si vous achetez pour revendre.
• Le capital social : Il n’existe pas de plancher légal, le montant est donc déterminé librement par les statuts. La SCI peut être une SCI à capital variable, assurant l’anonymat des associés et autorisant la variation du capital social entre une somme plancher et une somme plafond sans avoir à entamer une procédure d’augmentation ou de réduction de capital.
• Le siège social : Il est choisi par les associés sans contrainte, cela peut être le domicile du gérant ou autre endroit, il est précisé dans les statuts.
  
• Les associés : Deux associés sont nécessaires, ils peuvent être des personnes morales ou physiques.

Les associés valident les comptes annuels présentés lors de l’assemblée générale et votent les décisions importantes comme la désignation et la destitution du gérant. Les droits de vote sont répartis selon le capital social apporté par chacun.

Les créanciers peuvent se retourner vers n’importe quel associé puisque leur responsabilité est illimitée. Il peut également y avoir des bénéficiaires de la SCI, pour que ce soit le cas, le bénéficiaire doit détenir au moins 25 % des parts de la SCI.

Les autres aspects importants

• Les apports : Ils peuvent être numéraires sous la forme d’une somme d’argent. La moitié au moins doit être versée lors de l’immatriculation de la SCI.
• Les parts sociales : Le nombre de parts sociales attribuées à chaque associé dépend de sa participation au capital social de la société immobilière.
• La gérance : Elle suppose la désignation d’un ou plusieurs gérants. Il faut savoir que leurs modalités de contrôle peuvent être fixées dans les statuts comme d’ailleurs leur pouvoir. Le gérant peut être un ou plusieurs associés de la SCI. Dans ce cas, on parle d’associé-gérant. Le gérant prend les décisions au quotidien. Il faut faire attention aux clauses figurant dans les statuts parce qu’en fonction de celles-ci, il est plus ou moins facile de changer de gérant si besoin.
• La durée de vie d’une SCI : Elle est au maximum de 99 ans. Il est possible de prévoir une éventuelle prorogation dans les statuts.
• Les statuts de la SCI : Ils sont rédigés sous deux formes :
  • un acte authentique devant notaire, avec enregistrement aux services des impôts et le paiement des frais d’enregistrement. C’est obligatoire quand le ou les biens concernés sont soumis à la publicité foncière ;
  • la rédaction des statuts par les actionnaires sans obligation d’enregistrement aux services des impôts.
• Le régime d’imposition : Il existe deux régimes d’imposition, l’impôt sur le revenu par défaut ou l’impôt sur les sociétés par option.
• La cession des parts sociales : Un associé peut sortir librement de la SCI, en cédant simplement ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers si les associés sont d’accord. Cette cession est actée devant notaire ou sous seing privé. Les droits d’enregistrement sont de 5 % du prix de cession et elle peut entrainer le règlement d’une taxe sur la plus-value.
• La dissolution de la SCI : La SCI expire après une durée de 99 ans, s’il n’y a pas de prorogation. Elle peut aussi être dissoute sur demande de la majorité des associés. Cela se produit en cas de faillite ou une fois que l’objet de celle-ci est réalisé, concernant la SCI construction vente et la SCI d’attribution. Les formalités sont alors nombreuses.

Les différents types de SCI

Les types de SCI varient selon les objectifs des associés.

• La SCI de location : Elle permet de gérer des biens détenus par cette structure et mis en location pour obtenir des revenus.
• La SCI familiale : Ce sont simplement les membres d’une même famille qui gèrent un bien immobilier.
• La SCI professionnelle : Elle concerne la gestion d’un bien constitué exclusivement de locaux qui sont utilisés à titre professionnel.
• La SCI d’attribution : Elle concerne la construction ou l’acquisition de biens immobiliers pour les diviser en fractions qui sont ensuite attribuées en jouissance, en nue-propriété ou en pleine propriété à chacun des associés.
• La SCI de construction-vente ou SCCV : Elle permet d’acquérir ou de faire construire un bien immobilier qui sera revendu aussitôt à un tiers.
• La SCI de jouissance à temps partagé : Elle permet de mettre un bien à usage d’habitation, détenu par la SCI,  à disposition des associés durant une période déterminée.

Les avantages de la SCI

• Un système de gestion simplifiée du patrimoine immobilier : les actes de gestion sont confiés à un ou plusieurs gérants. Il ne demande pas l’unanimité lors de la prise de décision qui est ensuite adaptée par rapport des dispositions statutaires.
• La transmission optimisée au sein d’une famille : il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux : comme l’abattement fiscal sur les donations parents-enfants, l’abattement pour durée de détention…
• La sortie de l’investissement immobilier est facilitée: pas de vente forcée lors de la cession de parts sociales contrairement à l’indivision.
• Les avantages fiscaux accordés en termes d’imposition: ils concernent notamment le bénéfice des plus-values immobilières des particuliers à l’impôt sur le revenu sur le revenu, le dispositif Pinel, applicable dans certaines conditions...

Les inconvénients de la SCI

• Une constitution coûteuse et contraignante : les formalités de création sont nombreuses et engendrent des coûts que les associés doivent régler.
• La responsabilité illimitée des associés : la contribution au passif social se fait suivant la proportion des parts sociales que possède chaque associé.
• Le fonctionnement reste contraignant : les obligations sont nombreuses. Tenue de la comptabilité, rigueur dans la rédaction des statuts au risque d’être contraint de modifier les statuts au cours de la durée de vie de SCI, modalités de prise de décision, tenue d’assemblées générales notamment.

Les raisons de créer une SCI

La raison principale reste évidemment la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens par des associés.

Cette forme de structure sociale simplifie largement la gestion de votre patrimoine immobilier :

• Les pouvoirs de gestion courante : ils sont confiés à un ou plusieurs gérants qui ont été désignés par les associés au moment de la constitution de la société civile immobilière.
• Les biens sont détenus par une société et non par les associés à titre individuel.
• Possibilité de démembrer les parts sociales afin que chaque associé ait un investissement dans la prise de décision et la jouissance des biens détenus par la SCI.

La fiscalité de la SCI

Au moment de la création de la SCI, il faut choisir sa fiscalité, et notamment sélectionner l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés pour ensuite bénéficier d’un régime spécifique au niveau de l’imposition des bénéfices. Le choix concerne également la TVA.

La plupart du temps, les associés sélectionnent l’impôt sur le revenu. Cela suppose alors que chaque associé déclare les bénéfices de la SCI dans leur déclaration de revenus annuels suivant évidemment le nombre de parts qu’ils détient.

Quand les associés ont opté pour l’impôt sur les sociétés, c’est alors la SCI qui déclare les revenus générés par une vente ou par l’encaissement des loyers et qui paie ensuite l’impôt correspondant.

La décision en la matière doit être prise en toute connaissance de cause, car elle impacte les opérations d’investissement, il faut faire très attention aux conséquences du choix de tel ou tel régime.

Il faut également savoir que si la SCI loue un bien meublé, la location est considérée comme une activité commerciale. Dans ce cas précis, la fiscalité à laquelle elle est soumise la SCI est différente de celle des structures classiques. Il est préférable de bien vous renseigner avant de vous lancer dans la location meublée pour éviter les mauvaises surprises éventuelles.

L’imposition de la plus-value

Si vous avez décidé de revendre un bien appartenant à la SCI, vous êtes imposé sur la plus-value immobilière éventuellement réalisée. L’imposition dépend cependant du régime fiscal pour lequel vous avez opté.

• Dans le cadre du régime d’imposition sur le revenu, la plus-value est taxée en fonction des parts détenues par chaque associé.
• Si la SCI bénéficie du régime de l’impôt sur les sociétés, la plus-value réalisée est imposée suivant les critères de la plus-value professionnelle. Il n’y a plus d’abattement pour durée de détention. Le montant est calculé suivant les amortissements comptables depuis son acquisition.

La TVA

Certaines SCI sont assujetties à la TVA. Cela concerne celles qui louent des biens à titre professionnel, qui varie suivant si le bien est loué nu ou aménagé. Le taux est généralement de 20 %.

En revanche, une SCI qui gère des biens au titre de l’habitation qu’il soit nu ou meublé ou encore agricole ne sera pas soumise au règlement de la TVA. Elle est en fait exonérée.

La CFE ou cotisation foncière des entreprises

Elle ne concerne pas la majorité des SCI, la plupart n’ont pas à payer la cotisation foncière des entreprises. Certaines SCI peuvent y être soumises, cela concerne surtout celles qui génèrent plus de 10 000 euros de recettes par an, dans le cadre d’une imposition à l’impôt sur le revenu des associés et en location nue.