Qui doit payer le ravalement d’un mur mitoyen ?

Le mur mitoyen : sa définition

Avant de vous demander si votre voisin doit participer aux frais concernant le mur, posez-vous une question essentielle : le mur, est-il réellement mitoyen ? En effet, ce n’est pas parce que le mur semble délimiter deux propriétés qu’il est effectivement mitoyen. Seuls, les titres de propriété peuvent vous renseigner avec justesse. Si vous constatez alors que le mur n’appartient à personne, c‘est en effet un mur mitoyen. Cela signifie que vous et votre voisin le possédez en indivision. Il est alors régi par le droit de copropriété.

Dans cette situation, l’exécution de l’entretien et des réparations revient aux deux voisins qui en partagent les frais. Le mur que l’on peut considérer comme mitoyen doit être scellé au sol et mesurer au moins un mètre de hauteur.

Comment vous assurer que le mur est bien mitoyen ?

Selon l’article 653 du Code civil, toute séparation bâtie en limite de copropriété est possiblement mitoyenne. Il existe tout de même une condition : elle doit être à cheval sur deux propriétés contigües. Cette construction, et donc le mur, peut se trouver entre deux jardins, deux bâtiments, une cour et un jardin, etc. Il existe cependant des exceptions qui sont au nombre de 3 :

• L’un des voisins a entretenu le mur seul durant au moins trente ans, c’est la prescription acquise. Cependant, ce dernier doit pouvoir en apporter la preuve. Elle prédomine sur la notion de mitoyenneté et de copropriété.
• Un titre de propriété attribue le mur en totalité comme faisant partie de l’une des propriétés.
• Selon l’article 654 du Code civil, si le mur possède des caractéristiques particulières d’un côté seulement comme des ardoises, des tuiles, une inclinaison spécifique… Il n’est plus considéré comme mitoyen.

Les caractéristiques du mur mitoyen

Le mur mitoyen est une forme de copropriété puisqu’il n’appartient pas réellement aux deux voisins. Cependant, il faut savoir que chaque voisin est propriétaire à part entière si l’un des terrains n’est pas construit. Dans ce cas, le mur appartient au propriétaire de la maison.

Il peut aussi être en partie privé dans le cas où les deux bâtiments qu’il sépare ne sont pas de la même hauteur. Dans ce cas précis, il est mitoyen jusqu’au sommet du logement le plus bas. Tout ce qui se trouve au-delà est privatif et appartient alors au propriétaire du logement le plus haut.

Qui règle les frais de réparation ?

Selon l’article 655 du Code civil, la réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge des copropriétaires. Tous les frais concernant le mur sont réglés par les deux voisins. Sauf urgence, les réparations et la reconstruction du mur mitoyen se font :

• En partageant les frais ;
• D’un commun accord.

Un propriétaire est cependant libre d’abandonner son droit de propriété et il évite ainsi de payer les réparations et frais d’entretien. C’est l’article 656 du Code civil qui en dispose.

Si vous décidez de vous lancer dans des travaux sur le mur alors que votre voisin n’était pas d’accord, vous devez alors régler le prix des travaux.

En revanche, chaque propriétaire doit alors veiller à l’entretien de la partie du mur, placée de son côté. Cela signifie que si vous endommagez le mur mitoyen de votre côté, vous devez alors le réparer et vous ne pouvez pas demander à votre voisin une participation aux frais engendrés.

Si vous êtes en conflit concernant les réparations du mur mitoyen : que faire ?

Votre voisin refuse de régler sa part ou de vous donner son accord, vous devez alors déposer un recours et vous disposez de deux procédures :

La tentative de conciliation à l’amiable

Vous envoyez une lettre de mise en cause à votre voisin. Celle-ci contient les raisons du litige exposées de manière très précise, vous faites part de votre demande.

Votre voisin dispose alors d’un délai de 8 jours pour vous répondre, s’il ne le fait pas, vous pouvez alors aller plus loin.

Vous trouverez des lettres sur Internet qui vous permette de rédiger ce courrier plus facilement.

Procédure amiable et judiciaire

Si votre voisin ne vous a pas répondu dans le délai imparti, vous n’avez plus alors qu’à lui envoyer une lettre de mise en demeure. Cette lettre est accompagnée d’une déclaration au greffe du tribunal et motivée du point de vue juridique. Elle est considérée comme un avertissement.

Ensuite, si vous ne parvenez à aucun accord avec votre voisin, vous allez saisir le tribunal compétent pour régler le litige qui vous occupe. Vous êtes alors convoqué par le juge avec votre voisin et c’est le juge qui tranchera en définitive. Vous pouvez également bénéficier dans ce cas d’une procédure simplifiée et accessible par Internet.