Fuite de toit, qui paye : le propriétaire ou le locataire ?

Fuite de toit : que dit la loi ?

La fuite de toit est encadrée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ses textes d’application. Cette loi a pour objectif essentiel d’améliorer les rapports entre les locataires et les propriétaires.

Le propriétaire doit livrer à son locataire au terme de l’article 6 de la loi précitée, un logement en état d’usage et qui garantisse les défauts ou vices cachés. Il doit entretenir les différentes parties de l’habitation et y réaliser les réparations nécessaires et qui n’entrent pas dans la notion de réparation locative.

Il est à ce titre évident que l’habitation doit posséder une toiture en bon état, sans défaut ni vices qui empêcheraient le locataire de vivre normalement et sans fuite dans celle-ci. C’est au propriétaire de prendre en charge les travaux de réparation au niveau de la toiture. Cela est valable seulement si l’entretien et les réparations ne sont pas inclus dans les charges qui sont reportées sur le locataire.

Fuite de toit : le locataire doit-il payer, et dans quel cas ?

Si la fuite provient d’un défaut d’entretien, le locataire est alors tenu de régler les réparations nécessaires. C’est l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui précise que le locataire :

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Le locataire doit entretenir la toiture durant la durée de location en évitant l’accumulation de feuilles mortes, de neige, de saletés sur le toit et dans les gouttières, susceptibles d’entrainer une fuite.

En revanche, si le locataire constate des anomalies sur la toiture, il doit prendre contact avec le propriétaire et lui signaler. Ce dernier dépêche alors une entreprise qui va rechercher la cause du problème et le régler. Il est conseillé au locataire de vérifier sa toiture pour déceler les éventuels problèmes d’étanchéité.

Fuite de toit : dans quel cas, le propriétaire doit-il payer ?

Si la fuite de toit est due à la vétusté ou à l’usure de la toiture, le propriétaire paye les travaux de rénovation. Comme il est parfois difficile de déterminer la cause de la fuite, c’est à l’expert de trancher quand il subsiste le moindre doute sur l’origine et les raisons de la fuite. Quand la responsabilité du locataire est mise hors de cause, il appartient au propriétaire de régler le problème et d’en assumer les frais.

Concernant un bien en copropriété, le toit est parfois considéré comme une partie privative ou la toiture peut faire partie des parties communes. Le locataire peut le vérifier sur le règlement de copropriété. Si le toit est considéré comme une partie commune, il appartient au syndic d’assurer la réparation. En revanche, si la toiture est considérée comme une partie privative, c’est au propriétaire ou au locataire de le faire.

Le plus simple pour le propriétaire est de faire réparer toutes les anomalies rapidement dès que le locataire lui signale. Quand l’habitation est parfaitement entretenue, l’étanchéité de la toiture évite tout risque de fuite.

L’assurance habitation : que prend-elle en charge dans cette situation ?

L’assurance habitation couvre généralement les dégâts des eaux provoqués par une fuite de toit. En revanche, le montant des réparations de la toiture n’est pas forcément pris en charge. En cas de fuite de toiture, l’assurance est prévenue que ce soit côté locataire, mais également côté propriétaire. Les deux assurances s’entendent alors pour prendre en charge le sinistre le plus rapidement possible et avant même que le responsable soit désigné.

En résumé :

Si la fuite de toit ne provient pas d’un défaut d’entretien du locataire, c’est au propriétaire d’assurer les réparations nécessaires pour y remédier. Le locataire doit cependant signaler tout de suite au propriétaire les anomalies qu’il peut déceler au cours de ces travaux d’entretien. Le propriétaire doit alors remettre la toiture en parfait état. Le locataire doit cependant entretenir la toiture.

En cas de dégât des eaux, l’assurance le prend en charge tout de suite avant même de connaitre le responsable et permet la remise en état des lieux très rapide.