Comment estimer le coût des travaux à réaliser avant l’achat d’un bien immobilier ?

Prendre tous les renseignements utiles sur le bien

Demandez à voir tous les diagnostics qui concernent le bien. Il faut savoir que fournir le dossier de diagnostic technique est une obligation lors de la signature du compromis de vente. Ces diagnostics doivent avoir été réalisés en faisant appel à des professionnels des différents secteurs.

Faites très attention au DPE ou diagnostic de performances énergétiques. C’est ce dernier qui vous permet d’évaluer le montant de la quantité d’énergie que vous allez consommer. Vous allez également connaitre l’impact de votre logement sur les émissions de gaz à effet de serre. Il vous permet d’envisager éventuellement les travaux nécessaires pour améliorer nettement cet état de fait. Cela peut faire grimper la facture et il vaut mieux le savoir avant de faire une offre sur le bien.

Il faut également rester vigilant sur les diagnostics concernant le gaz, l’assainissement, les termites, le plomb… En cas de problème, le montant des travaux peut être considérable et il est nécessaire de les prévoir.

Faites appel à des professionnels du secteur

Si vous demandez une contre-visite, venez accompagné par un ou plusieurs professionnels. Ces derniers sont d’une aide certaine concernant l’évaluation de la nature des travaux, mais également du coût de ces derniers. Selon l’étendue des travaux, il est également possible de faire appel à un maitre d’œuvre.

Le maitre d’œuvre vous accompagne afin d’évaluer l’ampleur des travaux que nécessite l’habitation et ensuite, il peut organiser leur déroulement en établissant un calendrier précis. Il va pouvoir, lors de la contre-visite, évaluer la faisabilité globale du projet en déterminant les travaux nécessaires pièce par pièce.

Une fois que vous avez identifié les problèmes de l’habitation convoitée, il est nécessaire de solliciter des professionnels qui vous feront des devis très précis pour chaque type de travaux. Si vous souhaitez restructurer complètement l’habitation, l’architecte peut être indispensable. C’est une aide précieuse dans cette situation.

Les vérifications d’ordre général

Vous allez devoir examiner différents éléments pour vous faire une idée du bien et de son état :

• l’état des murs et notamment la présence d’humidité ou de fissures ;
• l’étanchéité de la toiture ;
• la présence d’une isolation et son état ;
• l’état du garage et de la cave ;
• l’état des sols et planchers ;
• l’état de l’installation électrique, et en particulier de sa moise aux normes. L’extension éventuelle du réseau, les nouveaux branchements à réaliser, l’installation d’un nouveau réseau électrique ;
• le fonctionnement de la chaudière.

Les vérifications, pièce par pièce

Dans les pièces d’eau

Vous vérifiez les éléments suivants :

• le système d’aération ou de ventilation efficace ;
• l’état des équipements : faut-il les changer ou pas ?
• l’état de la robinetterie : ouvrez les robinets pour voir si elle ne présente aucun problème ;
• les problèmes d’humidité ;
• le niveau d’usure des joints de carrelage.

Dans la cuisine

Posez-vous certaines questions :

• Voulez-vous changer la cuisine, le mobilier ou l’agencement de cette dernière ?
• La trouvez-vous assez grande ou souhaitez-vous abattre une cloison ?
• Quelle est la disposition des sorties et arrivées d’eau ? Sera-t-il nécessaire de changer tout cela si vous souhaitez installer de nouveaux équipements ?

Prix des travaux au mètre carré

En cas de rénovation légère

On entend par là : remettre l’habitation au goût du jour ou envisager quelques travaux pour qu’il soit plus adapté à votre mode de vie. Cela concerne surtout la réfection des peintures, du carrelage, des revêtements de sol ou le changement des papiers peints.

De manière générale, ces travaux sont évalués à 60 à 120 euros du m², ils peuvent monter de 120 et 240 euros du m² quand il s’agit de refaire tous les revêtements.

La rénovation intermédiaire ou moyenne

Ce type de rénovation comprend évidemment les peintures et les papiers peints, mais également la mise aux normes de l’électricité, l’installation de la salle de bain ou d’une nouvelle cuisine, ainsi que des travaux sur la plomberie.

Le coût de ce type de travaux est plus important dans le cadre d’un petit logement, puisque certaines dépenses sont incompressibles, quelle que soit la superficie du logement.

Pour un appartement de 50 m², la rénovation intermédiaire représente environ de 450 à 900 euros du m², elle est en revanche comprise entre 350 et 750 euros du m² pour une maison de 100 m².

La réhabilitation ou rénovation lourde

Ce type de rénovation concerne les biens qui sont vraiment en mauvais état. Elle intègre les travaux que l’on retrouve couramment dans la rénovation, dite intermédiaire, mais d’autres travaux lourds peuvent y être ajoutés. Ces travaux comprennent la maçonnerie, le changement du mode de chauffage, les changements liés à la charpente et à l’isolation.

Ce type de rénovation est généralement comprise entre 900 et 1 800 euros du m² pour une habitation de 50 m². Pour une maison de 100 m², la fourchette est située entre 800 et 1 500 euros du m².

Il est préférable d’en tenir compte tout de suite, car il est possible que l’habitation qui vous a séduit ne rentre pas dans votre budget après travaux. Il faut évidemment faire vérifier ces prix en faisant appel aux professionnels. Il existe une marge d’erreur d’autant plus importante que les travaux sont nombreux.

Conditions suspensives et prix des travaux

Tous les projets de rénovation doivent être pris en compte pour négocier le prix du logement. Si le bien est présenté à un prix plus élevé, l’acheteur ne pourra pas effectuer les travaux nécessaires. Vous évitez ainsi de perdre du temps.

Si vraiment vous avez envie d’acquérir le bien, faites attention à prendre certaines dispositions pour ne pas avoir à régler des pénalités si le compromis de vente devait être annulé.

Le plus simple est alors d’introduire le coût de la rénovation dans les conditions suspensives. Il faut la rédiger en précisant la nécessité d’obtenir un devis de travaux de rénovation afin que l’engagement soit confirmé. Le retrait est alors légalement possible si l’estimation des travaux qu’a faite l’acheteur est inférieure à celle des professionnels.

Il faut ajouter également dans les conditions suspensives :

• l’obtention du permis de construire si nécessaire ;
• l’obtention d’un avis positif à une déclaration de travaux ;
• l’obtention d’un prêt immobilier comprenant le montant des travaux.