Si votre habitation est située en limite de propriété des voisins et que vous ne pouvez pas poser une échelle pour réaliser des travaux, vous êtes alors obligé de passer par la propriété voisine. C’est ce que l’on appelle la servitude de tour d’échelle ou droit d’échelle. Quel fonctionnement ? Et pour quels travaux ? Nos réponses !
Qu’est-ce que le droit d’échelle ou servitude de tour d’échelle ?
La servitude de tour d’échelle : explication
La servitude de tour d’échelle donne accès à une propriété voisine de manière temporaire. Cela vous laisse le temps d’effectuer des travaux chez vous si votre habitation immeuble ou maison est construite en limite séparative ou à proximité. Dès lors que les travaux ne peuvent être exécutés sans accès, ils empiètent chez le voisin, le droit d’échelle intervient alors. En fait, l’objectif est le plus souvent de déplacer une échelle dans le jardin ou la cour de la propriété voisine, mais cela peut également être un échafaudage.
Il faut savoir que le droit d’échelle ne fait l’objet d’aucun texte de loi, c’est en fait pour cette raison qu’il s’appelle servitude. C’est en fait une sorte de code de conduite entre voisins, elle fait partie des obligations de bon voisinage. À ce titre, elle doit être utilisée seulement de manière limitée et quand vous ne disposez d’aucune autre solution. À défaut de loi, la jurisprudence en a défini les contours en précisant les circonstances dans lesquelles elle est utilisable.
Cette servitude ne s’applique pas aux murs mitoyens, dont la propriété est partagée entre les deux voisins et que chacun doit entretenir.
Pour quels biens peut-on appliquer le droit d’échelle ?
Il est possible de demander cette autorisation pour réaliser des travaux sur une maison, un garage, un immeuble, etc. Celui-ci doit être situé près de la limite séparative et il faut auparavant avoir envisagé différentes solutions pour réaliser les travaux d’une autre manière. C’est-à-dire qu’il n’est pas possible de passer chez le voisin pour de simples raisons de commodité, de simplicité, de rapidité ou parce que c’est plus économique. Il faut vraiment que vous y soyez obligé et que toutes les autres solutions aient été envisagées.
Vous pouvez tout de même demander cette autorisation à votre voisin si la solution consistant à passer uniquement par votre propriété engendre un surcoût disproportionné par rapport à la valeur des travaux. Dans ce cas, votre voisin qui s’y oppose risque de commettre ce que l’on appelle un abus de droit.
Pour quel type de travaux s’applique la servitude d’échelle ?
Cette servitude ne peut s’exercer que dans le cadre de certains travaux bien déterminés et jugés indispensables. Il peut s’agir de travaux de réparation ou d’entretien, comme un ravalement de façade, la réparation du toit, etc. L’objectif est de maintenir le bâtiment en bon état. Il faut savoir que cette servitude caractérise une atteinte à la propriété, c’est pour cette raison que ce « droit » est réservé aux constructions existantes à condition qu’il ne présente pas une gêne excessive pour le voisin qui la subit.
La jurisprudence est beaucoup plus restrictive quand il s’agit d’un bien en construction et elle va refuser cette autorisation si la gêne occasionnée est disproportionnée ou si jamais le droit à l’échelle n’est pas indispensable pour mener à bien le projet. C’est valable même si la personne qui demande cette autorisation a bien obtenu un permis de construire pour sa nouvelle construction.
Avant d’envisager ce type de projet, il faut donc s’interroger sur le bien-fondé de sa requête et sur l’utilité réelle des travaux qui nécessite le droit d’échelle. En revanche, la jurisprudence l’accorde dans le cadre d’une construction pour la réalisation des travaux de finition urgents et indispensables comme la pose d’un enduit protecteur sur un mur pignon par exemple. La jurisprudence tient compte des circonstances pour s’appliquer ou pas.
Si vous souhaitez transformer une grange ou un garage en habitation, cette servitude peut être refusée, car ces travaux ne sont pas jugés indispensables pour l’entretien de votre bien.
Comment imposer une servitude de tour d’échelle ?
Si vous obtenez cette autorisation et que vous utilisez la servitude de tour d’échelle, vous devez en définir avec précision les modalités de passage, le temps des travaux et la marge d’empiètement. Il faut en effet que cette servitude soit parfaitement délimitée et la durée d’intervention bien définie et limitée au temps nécessaire pour la réalisation des travaux. Le préjudice doit être proportionné à l’intérêt présenté par les travaux.
Si vous les réalisez alors que la gêne occasionnée est importante et que cette servitude endommage la propriété, vous devrez alors proposer une indemnité à vos voisins. Les dégâts peuvent aller du gazon endommagé sous le poids de l’échafaudage à une haie abimée ou à une branche d’arbre cassée. Dans tous les cas et quelle que soit la nature de ces dégâts, il faut absolument que ce soit réparé une fois que la servitude de tour d’échelle ne s’exerce plus.
Comment établir par le droit à l’échelle ?
Avant même d’envisager les travaux concernés par le droit à l’échelle, demandez son accord à votre voisin, en effet, cette servitude est finalisée de manière amiable. Il faut ensuite la formaliser par écrit en mentionnant la nature des travaux, leur durée, la date de début, ainsi que les précautions qui seront prises pour éviter d’endommager le terrain. Si la gêne subie n’est pas négligeable, il est également possible de prévoir le versement d’une indemnité et les conditions de réparation concernant les éventuels préjudices causés.
Pour éviter les mauvaises surprises à l’issue des travaux, il faut établir un état des lieux avant et après travaux et vous engager à effectuer les travaux nécessaires pour remettre en état ce qui a été touché.
Cette servitude est parfois intégrée et prévue par un contrat. Elle peut notamment figurer dans le titre de propriété ou dans le règlement de copropriété de l’immeuble. C’est le cas notamment si cela concerne le passage par la cour commune. Il faut donc vérifier l’existence éventuelle de cette servitude.