Crédit immobilier : le fonctionnement du remboursement différé

Le remboursement ou amortissement différé : la définition

En règle générale, vous commencez à rembourser votre crédit immobilier au moment du déblocage des fonds c’est-à-dire quand vous signez l’acte de vente définitif. Les mensualités comprennent alors les intérêts, le capital et l’assurance emprunteur.

Si vous bénéficiez d’un règlement ou amortissement différé, ce principe n’existe pas puisque vous profitez d’une période durant laquelle vous ne remboursez pas le capital. Il faut savoir que ce processus concerne éventuellement aussi les intérêts ou l’assurance emprunteur. Dans tous les cas, le paiement du crédit est reporté sur une période donnée.

Bien entendu, cette modalité fait suite à un accord avec votre banque qui est conclu en amont. Le différé de règlement  peut se présenter de deux manières : le différé partiel ou le différé total.

Le différé partiel

Le différé simple ou partiel correspond à la situation dans laquelle seuls les frais de crédit et les intérêts sont remboursés dans un premier temps. Vous ne réglez pas le remboursement du capital durant un temps donné.

Généralement, la période de différé est située entre 12 et 24 mois. Du fait que vous ne payez pas de capital durant ce laps de temps, il n’existe pas non plus d’amortissement de prêt. C’est en fait la situation qui est le plus couramment utilisée. Chaque mensualité reste la même pendant la durée du différé.

Le différé total

Cette forme de différé est moins courante, mais il consiste à ne procéder à aucun remboursement durant une certaine période. C’est la totalité du capital et des intérêts qui ne sont pas payés. Vous commencez alors à payer vos mensualités seulement après la date fixée avec la banque.

Quels sont les atouts du remboursement différé ?

Ce processus permet de s’adapter à certaines situations d’achat, mais également à votre situation financière.

En général, cette opération est demandée dans les situations suivantes :

• Si vous achetez dans le but de faire un investissement locatif, le différé vous permet d’éviter les remboursements quand le bien n’est pas encore loué. Cela peut être intéressant en cas de livraison différée quand vous achetez dans le neuf. (voir notre article : Comment faire pour calculer un rendement locatif ?)
• Si vous achetez votre résidence principale en VEFA ou si vous faites construire votre maison, ce dispositif est intéressant. Cela vous permet d’éviter les remboursements tant que votre habitation n’est pas habitable et ainsi de ne pas cumuler le paiement des loyers de votre location et les mensualités, correspondant au remboursement du prêt.
• Le différé pour travaux: son fonctionnement est quasiment identique, mais il concerne les biens dans l’ancien à condition d’avoir souscrit un prêt travaux, auprès de la banque. Vous ne payez pas de mensualités durant la période de remise en état du bien.

Quel est l‘impact du différé sur le montant total du prêt ?

Cette opération comme toutes les modalités de prêt a un impact sur le montant du crédit puisqu’elle augmente la durée du prêt. Cette différence tient en fait surtout au taux d’intérêt du moment, mais également de la durée du différé. Cet impact est également dépendant de la nature du différé.

Dans le cas du différé de remboursement partiel, le capital que vous avez à régler par la suite reste identique, mais le prix total du prêt est plus élevé que celui d’un crédit classique dans les mêmes conditions.

Dans le cadre du différé total, le coût du crédit est encore plus élevé que celui pratiqué en cas de différé partiel. Cela s’explique parce que tous les intérêts non payés sont réintégrés ensuite au capital que vous avez emprunté. De ce fait, ils produisent eux-mêmes des intérêts supplémentaires. C’est l’amortissement négatif.