Zoom sur les règles de construction en limite de propriété

Construire en limite de propriété : c’est un droit

C’est l’article R.111-19 du Code de l’urbanisme qui précise que :

� Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin
�.

Pourtant, la construction est très réglementée par le code de l’urbanisme. Il faut respecter vos obligations, dans le cas contraire, vous allez en justice et vous devez procéder à la démolition. C’est le cas notamment si votre construction empiète de quelques centimètres sur le terrain de votre voisin. Faites intervenir un géomètre pour être certain de vous conformer au plan cadastral.

Le droit de construire en limite de propriété est aliénable, mais encadré. Il faut tenir compte des limites séparatives des deux terrains, des distances entre les constructions et des limites de voirie. D’ailleurs, quand vous obtenez votre permis de construire, il est délivré « sous réserve du droit du tiers ». Les tiers peuvent contester la construction par recours.

Qu’est-ce que l’assiette de terrain ?

Quelle que soit la situation de votre terrain, il est délimité de manière précise. Quand il y a des clôtures, les limites sont claires, mais ce n‘est pas toujours le cas. Les limites de propriétés sont enregistrées au registre du cadastre. Elles vous indiquent la surface et les délimitations précises. Il est indispensable d’en tenir compte en cas de travaux d’extension de votre maison. En l’absence de bornage, un géomètre peut identifier les limites.

Qu’est-ce que la limite séparative ?

Quand on parle de limite séparative, il s’agit de la limite qui entoure la totalité du terrain que vous avez acheté. Ce qui se trouve au-delà peut appartenir au domaine privé ou au domaine public. En revanche, en droit, on évoque l’assiette du terrain qui est enregistrée au cadastre. Vous pouvez la consulter gratuitement sur le site en ligne : cadastre.gouv.fr.

Le plus simple est de matérialiser votre terrain et ses limites au moins par des bornes de repère. Le procès-verbal de bornage, réalisé par le géomètre-expert, est ensuite déposé chez le notaire et publié au bureau des hypothèques. Il devient alors officiel et non contestable. Ensuite, vous n’avez plus qu’à veiller au respect des règles d’urbanisme quand il y en a. Vous ne faites plus d’erreur et ne vous exposez à aucune contestation.

Il faut ensuite déterminer la limite latérale. C’est la limite entre deux propriétés situées côte à côte au bord de la même rue. Le fond de parcelle est la limite opposée à la voie en question.

Construction proche des limites séparatives : est-ce possible ?

Quand on consulte le droit à la propriété, on constate qu’il est énoncé la chose suivante : le propriétaire peut construire jusqu’à la limite séparative, sans demander une autorisation à ses voisins.

Cependant il faut que les choses soient précisées. En effet, les distances de séparation entre les constructions existent et elles doivent être respectées, dans certaines situations. Elles sont déterminées par les règles d’urbanisme et elles peuvent changer d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) et d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) à l’autre. Elles diffèrent donc suivant les communes. Et si jamais, il n’existe pas de règles d’urbanisme, il est indispensable de se référer aux règlements régionaux et au code de l’urbanisme. Les distances entre les limites séparatives de deux terrains, les distances entre les limites et la voirie et entre les constructions sont des données de référence qui doivent absolument conditionner votre construction.

Si la maison de votre voisin est située en limite séparative de propriété et que la façade, qui est située en vis-à-vis de votre terrain, possède une ouverture, votre construction doit être située au minimum à 1.90 mètre de distance.

Les raisons qui prévalent aux distances entre les constructions

Plusieurs raisons sont à l’origine de ces règles de distanciation entre les propriétés. Parmi elles, certaines relèvent juste du bon sens et de la qualité de vie de chacun des voisins. En voici quelques exemples :

Chaque propriétaire est assuré ainsi de bénéficier d’une certaine intimité et du calme nécessaire à une vie paisible.
Ces marges de recul permettent d’assurer à chaque propriétaire une certaine sécurité.
L’agencement des différentes constructions est harmonieux et s’intègre ainsi dans le paysage.
Elles répondent également à des règles et des exigences en matière d’hygiène et de salubrité.

Chaque propriétaire doit connaitre et respecter ces règles. C’est un élément qui est déterminant quand vous faites une demande de permis de construire. Il conditionne son refus ou son acceptation.

Si celui-ci est accepté, il reste tout de même soumis au droit du tiers qui peut toujours contester. Il faut donc penser que votre construction ne doit pas porter préjudice à votre ou vos voisins. Cela vous permet d’éviter un malentendu qui peut dégénérer et se régler ensuite devant le tribunal. Consultez le PLU et le POS et renseignez-vous avant de commencer les travaux.

Les règles à suivre au cours de vos travaux

Si vous devez réaliser des travaux, vous commencez toujours par vérifier si une autorisation est nécessaire ou pas. Dans certains cas, vous devez déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Il est important d’en avoir connaissance avant. Voici les travaux qui ne sont pas soumis à autorisation généralement :

Une piscine, si sa superficie ne dépasse pas 10 mètres carrés.
Une terrasse de plain-pied.
Une serre ou un châssis à condition que la hauteur du point le plus haut soit inférieure ou égale à 1.80 mètre.
Une nouvelle construction, mais à une condition : sa superficie doit être inférieure ou égale à 5 mètres carrés.

Les autres travaux exigent que vous réalisiez d’abord une demande de permis de construire ou une déclaration préalable et que vous attendiez l’autorisation.

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