La caution solidaire en colocation

Un seul et même bail pour les colocataires

Généralement, en colocation, les différents colocataires ne signent qu’un seul et même bail, cela signifie alors que chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer, des charges et autres sommes dues au propriétaire.

C’est la clause de solidarité qui instaure ce principe. Le nombre de garants n’étant pas limité, chaque colocataire peut être tenu de fournir un engagement de caution solidaire. En revanche, le propriétaire ne peut pas cumuler garants et assurance, sauf dans le cadre de locataires étudiants ou apprentis. Dans ce cas, il peut effectivement souscrire une assurance loyers impayés.

Caution solidaire en colocation : quel engagement ?

L’engagement de la caution solidaire concerne le montant total du loyer de la colocation

L’engagement des cautions est aligné sur celui des colocataires. Chaque caution s’engage en fait à régler tout le loyer, charges comprises, dans le cadre d’éventuels impayés. En cumulant les cautions, le propriétaire s’entoure d’une sécurité accrue. En fait, si le propriétaire a quatre colocataires et que chacun a une caution solidaire, cela signifie que 8 personnes s’engagent à régler le loyer.

Dans le cadre du bail séparé : la notion de solidarité est absente

Certains propriétaires choisissent plutôt de faire signer un bail à chacun de ses colocataires, on parle alors de bail séparé. Cela est une démarche conseillée quand le propriétaire signe un bail mobilité, puisque ce dernier ne permet pas d’introduire la clause de solidarité pour le paiement du loyer entre colocataires.

La solidarité entre les colocataires est alors inexistante, chacun paie le loyer correspondant à la part du logement occupé, déterminée par son bail. Le garant ne s’engage alors que pour le loyer du colocataire dont il est caution. C’est plus rassurant pour la personne qui se porte caution, mais moins pour le propriétaire. Il ne peut pas en effet se retourner vers les autres colocataires ou cautions pour récupérer son impayé.

Si la part du colocataire s’élève à 400 euros, chaque caution sera solidaire à hauteur de 400 euros et non pour le montant global du loyer.

L’engagement de caution est limité dans le temps

Si l’on veut qu’une caution soit légale et valable, celle-ci doit être limitée dans le temps. C’est un processus identique dans le cadre de la location comme dans celui de la colocation. Si ce n’est pas le cas, la personne peut tout à fait remettre en cause son engagement.

Le bailleur doit donc fixer une durée en faisant un pari sur l’avenir en quelque sorte. Il va la fixer en fonction de la durée du bail qui est proportionnelle bien souvent au profil du locataire. En général, la durée d’engagement est identique à celle du bail initial, mais il est également possible de prévoir un engagement en cas de reconductions tacites.

Dans le cadre de la location à des étudiants qui ont un temps d’étude de six ans en principe, la durée de l’engagement de chaque caution sera de six ans, c’est-à-dire la durée du bail d’un an et 5 reconductions tacites.

Si une clause du bail ne garantit pas de durée limitée, le garant est alors libre de résilier cet engagement à tout moment, une fois le terme du bail dépassé. La personne se portant caution doit écrire à la main qu’elle s’engage dans la limite d’un certain montant, en général deux ans de loyers et charges. Cette mention manuscrite doit figurer obligatoirement pour que l’acte de caution soit valide depuis le 1^er janvier 2022.

L’engagement de caution pour un colocataire en particulier

La loi Alur a renforcé la protection de la caution solidaire. Cette dernière doit indiquer clairement le nom du colocataire pour laquelle elle se porte caution jusqu’à ce que ce dernier quitte le logement. Cela revient à dire que l’engagement de la caution s’arrête quand le colocataire s’en va, et cela, même si elle s’était portée caution pour l’ensemble des colocataires.

Ce n’était pas le cas avant la loi Alur.

L’engagement solidaire est un contrat formel, il doit comporter des mentions obligatoires pour être valable, il faut donc être très vigilant.

La caution solidaire et l’impayé, dans le cadre de la colocation

Dès lors qu’il existe un bail unique, le loyer est global et tous les colocataires s’engagent solidairement et indivisiblement à le régler. Cela signifie qu’en cas d’impayé, chaque colocataire est responsable du paiement intégral du loyer et des charges. Le propriétaire peut se retourner contre n’importe lequel d’entre eux pour obtenir son dû et la situation est la même pour les cautions solidaires.

Un locataire qui a payé sa part peut être contraint de payer le solde du loyer si un ou plusieurs colocataires sont de mauvais payeurs. La caution qui a payé pour les autres peut se retourner vers les colocataires n’ayant pas réglé ou leur caution pour récupérer son argent et cela peut aller jusqu’à une action judiciaire.

Fin de la caution solidaire : son fonctionnement

Départ d’un colocataire en cours de bail

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au bail puisqu’il se poursuit au profit des colocataires présents. Le colocataire ayant donné congé reste solidaire du paiement des loyers des colocataires qui restent dans le logement, mais seulement durant 6 mois au maximum. Pendant ce délai, sa caution reste également solidaire du paiement du loyer des locataires en place.

En revanche, si le locataire qui part est remplacé dans la colocation, sa solidarité et celle de sa caution prennent fin dès que le nouveau colocataire a signé le bail. L’engagement de la caution porte bien uniquement sur le locataire sur lequel porte son engagement.

Cautionnement parvenu à son terme

Il faut garder à l’esprit que la caution solidaire est un engagement qui débute dès la signature de l’acte dédié, pour une durée précise. Si le bail est toujours en cours à l’issue de cette période, l’engagement de la caution cesse. Il est alors impossible pour le propriétaire de lui demander de payer pour des loyers postérieurs qui n’auraient pas été réglés, cela est valable même quand le locataire pour lequel la caution s’est engagée est encore dans l’appartement ou la maison.