Quand vous souhaitez investir dans un bien locatif pour le mettre en location, il est évident que le premier critère est le rendement locatif. Il faut absolument estimer au mieux combien va vous rapporter le bien convoité. Voici quelques conseils pour bien évaluer le rendement locatif !
Comment faire pour calculer un rendement locatif ?
Le rendement locatif : qu’est-ce que c’est ?
Le rendement locatif, c‘est en fait un élément important de la performance de votre investissement immobilier. Il correspond en fait au ratio entre le prix auquel vous achetez votre bien et les revenus que génère le bien que vous mettez en location.
Il est exprimé en pourcentage et il offre un moyen de calculer la différence entre les revenus que vous engrangez chaque année grâce aux loyers que vous percevez et l’investissement que vous avez effectué.
Cela vous permet de choisir le bien que vous achetez avec plus de certitude quant au rendement locatif que ce dernier va vous offrir. Il faut comparer la rentabilité parce que certains placements sont plus intéressants que d’autres.
Il faut généralement que le bien vous permette au moins de rembourser le montant de vos mensualités et d’obtenir un rendement supérieur à celui des livrets d’épargne classiques. Il est également important d’inclure les charges auxquelles vous devez faire face. C’est pour cette raison qu’il est indispensable de faire vos calculs de rendement avant de vous décider.
Il est également recommandé de faire attention à la notion de risque, inhérent à un placement plutôt qu’un autre. Ce qui détermine les risques, ce sont l’emplacement de l’habitation et la demande locative dans la ville ou le quartier dans lequel vous souhaitez acheter.
Le calcul du rendement locatif brut
Le calcul du rendement brut d’un investissement locatif vous permet déjà d’évaluer l’intérêt d’un bien par rapport à d’autres. Vous devez intégrer les frais de notaire à ce calcul. Vous ajoutez les frais de notaire, les frais d’acquisition et le coût qui découle des travaux que vous devez réaliser.
Vous appliquez ensuite cette formule :
(montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat tel que nous venons de le déterminer.
Voici un exemple pour être plus clair :
Prenons un achat de 100 000 euros, avec un loyer possible de 700 euros, le calcul est alors de : 700 x 12 qui est égal à 8 400 euros. Il faut ensuite, multiplier 8 400 x 100 et diviser ensuite par 100 000 euros, le rendement brut est alors de 8.4 %.
Ce taux est ensuite précisé en ajoutant les charges locatives qui ne sont pas récupérables par le biais des impôts et par le biais des loyers. Dans ce cas, vous obtenez la rentabilité nette de votre investissement locatif.
Le calcul du rendement net d’un investissement locatif
En devenant propriétaire du bien, vous accumulez les frais comme les taxes et les charges. Quand vous les ajoutez, vous obtenez alors le pourcentage du rendement net de votre investissement. Cela permet de déterminer avec précision la rentabilité du logement que vous convoitez. Ce calcul est plus juste que celui qui concerne le rendement brut.
La formule du calcul du rendement net locatif est la suivante :
(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / par le prix d’acquisition.
Voici un exemple pour être plus clair :
Le rendement net est plus proche de la situation, que vous allez connaitre lors de cet investissement immobilier.
Prenons le même exemple que pour l’exemple précédent. Pour un achat de 100 000 euros avec un loyer espéré à 700 euros :
- vous multipliez 700 par 12 ce qui donne 8 400 euros ;
- ensuite vous ôtez les charges comme celles de la copropriété, les sommes en rapport avec l’assurance ou la gestion et la taxe foncière.
Par exemple, imaginons que les charges de copropriété non récupérables représentent 900 euros, auxquels vous ajoutez 300 euros de réparation locative, 700 euros de taxe foncière et 100 euros d’assurance. Dans ce cas, il faut enlever ces 2 000 euros à votre calcul. Vous obtenez alors :
8 400 – 2 000 x 100/100 000, soit un taux de rendement net de 6.4 % au lieu des 8.4 % précédent.
Vous obtenez alors un taux de rendement qui baisse de deux points par rapport au premier calcul.
Il faut également ajouter les frais qui vous sont facturés par le professionnel de l’immobilier pour la gestion et le coût engendré par le crédit immobilier.
Tenez compte également de la fiscalité de votre investissement
Il ne faut pas oublier le volet de la fiscalité quand vous cherchez à connaitre précisément votre rentabilité locative. Il faut alors calculer ce que l’on appelle le rendement net-net.
Dans ce calcul, vous devez inclure votre imposition concernant vos revenus fonciers pour obtenir avec précision le rendement net de fiscalité.
C’est un élément qui ne doit pas être écarté, car il est primordial quand vous décidez de vous lancer dans un investissement locatif. Il faut alors tenir compte de votre tranche imposable, mais également du régime de vos revenus fonciers. Les différents régimes comprennent le réel, le micro foncier, le micro BNC… Vous allez également prendre en compte les dispositifs fiscaux, dont vous avez peut-être profité comme un investissement en loi Denormandie ou en loi Pinel, par exemple.
Prenez en compte la vacance locative éventuelle
Il faut savoir que dans le cadre d’un investissement locatif, votre revenu dépend essentiellement de la perception des loyers. Il est ainsi utile au moment de faire votre choix de prendre en compte cet élément.
Prévoyez un ou deux mois de vacances locatives afin d’avoir une vision plus juste ou plus pessimiste selon votre ressenti. Vous pouvez également tabler sur une version plus optimiste en pariant, si l’environnement et la demande s’y prêtent, sur une location permanente. L’absence de locataire est un élément qui pèsera forcément sur votre rendement.
Pour éviter ces périodes sans locataire, le plus simple est de faire attention à la demande et au dynamisme de la ville que vous sélectionnez. Faites d’autant plus attention à cette notion que vous devez emprunter la mensualité du prêt si vous êtes obligé de souscrire un emprunt. Vous pouvez prévoir une certaine somme d’argent qui vous permet de faire face à une période de vacances éventuelle.
Mettez de côté une somme équivalente à quelques mois de loyer.
Quelle différence entre rendement locatif ou rentabilité locative ?
Si souvent ces deux dénominations sont utilisées de manière indifférente, elles ne recouvrent pourtant pas les mêmes réalités.
Le rendement locatif concerne seulement la performance par le biais d’un pourcentage qui reste relatif aux revenus perçus par le montant des loyers.
La rentabilité locative est, à la différence de la première notion, est appréciée sur toute la durée de votre investissement. Celle-ci englobe le rendement, mais elle est plus précise. Elle intègre également la plus-value que vous pouvez espérer lors de la revente à terme.
La rentabilité nette suivant le type de logement
Les performances de ces investissements sont également étroitement liées à la nature de l’habitation dans laquelle vous investissez. Il faut savoir que généralement les petites surfaces comme les studios ou les F1 sont plus rentables que les grandes surfaces telles que les F4, F5 ou mes maisons.
Pourtant les petits logements présentent un inconvénient majeur, vous devez dans doute faire face à un phénomène de turnover qui peut être assez important. Ce type d’appartement concerne souvent les étudiants ou les jeunes travailleurs qui changeront dès que leur situation familiale ou au travail varie. Ce processus a alors tendance à faire baisser le rendement sur le long terme, du fait des périodes de vacance éventuelles.