Quand vous décidez d’acheter un bien en copropriété et que vous remarquez que la façade est en mauvais état, vous vous alarmez, et ceci, à juste titre dans certains cas. En effet, soit les travaux ont été votés au moment de la signature du compromis de vente, soit ils n’ont pas encore été envisagés… dans ces deux situations, les conséquences ne sont pas les mêmes pour vous, nous vous expliquons ce qu’il en est !
Ravalement en cas de vente d’un logement en copropriété : qui doit payer ?
Que dit la loi ?
Pour savoir qui doit payer les travaux de ravalement de façade, il faut se référer aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ces deux articles imposent le principe selon lequel celui qui paye la facture est celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité de la date de l’appel des fonds.
Il parait de ce fait très clair que c’est bien celui qui est copropriétaire, quand l’appel des fonds a lieu, qui doit régler la facture. Cette règle est la référence même si le syndic n’a pas encore engagé les dépenses ou si les travaux n’ont pas commencé.
C’est ce que disent clairement les articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et l’article 5 du décret du 27 mai 2004. Ce n’est pas la date de début de travaux qui entre en ligne de compte, mais bien l’appel des fonds.
si l’appel des fonds a eu lieu avant la vente, mais que d’autres appels de fonds interviennent alors que vous avez signé le contrat définitif de vente, c’est vous qui devrez vous acquitter de la facture, même si vous n’avez pas voté ces travaux puisque vous n’étiez pas encore propriétaire du logement. Il est important de l’avoir à l’esprit.
Acheteurs et vendeurs peuvent s’entendre sur un arrangement différent
Rien n’empêche les deux parties de trouver un accord qui ne correspond pas réellement aux modalités définies par la loi.
Le vendeur peut par exemple demander que l’acheteur s’acquitte des frais engendrés par le ravalement de façade, en invoquant le fait que c’est bien lui qui va en profiter. Il est tout à fait possible dans cette situation de trouver un compromis, si l’acquéreur l’accepte, qui sera entériné par une clause dans le compromis de vente.
Celle-ci stipule alors que l’acheteur s’engage à régler l’ensemble des frais inhérents au ravalement de façade, y compris ceux qui interviennent avant la signature de l’acte définitif de vente.
Il faut cependant savoir que les clauses qui sont ajoutées au compromis de vente et qui prévoient des modalités différentes quant à la répartition des charges n’ont de valeur que pour les deux parties et n‘engagent pas la copropriété elle-même.
De ce fait, le syndic de copropriété va exiger le paiement des frais au copropriétaire lors de l’appel des fonds, donc au vendeur. Ce dernier demande ensuite le remboursement à l’acquéreur.
L’acheteur et le ravalement de façade : renseignez-vous !
En tant que futur acquéreur, il vous appartient de vous informer sur les travaux déjà votés et sur ceux qui peuvent intervenir dans les années à venir. C’est important pour ne pas déséquilibrer votre budget et pour être sûr de pouvoir assumer les travaux dans les premières années de votre prêt. C’est le cas si la façade vous semble endommagée et peu esthétique, il se peut alors que son ravalement soit nécessaire.
- Demandez ces renseignements auprès du syndic de copropriété, c’est la méthode la plus simple.
- Il est également possible de demander à consulter les comptes-rendus d’assemblées générales, vous savez ainsi quels travaux ont déjà été votés. Il est également important de connaitre la date des appels de fonds pour savoir si c’est bien le vendeur qui va les régler.
Les appels de fonds peuvent concerner la somme entière relative au ravalement de façade ou ces derniers peuvent être étalés, c’est important également de le savoir. En cas d’étalement, vous devrez payer ceux qui interviennent après la signature de l’acte authentique de vente et prévoir le budget nécessaire.
Il se peut aussi que le vendeur décide de régler l’entièreté des travaux même si l’appel de fonds a lieu après la signature définitive de la vente. En effet, la loi tolère que des accords spécifiques soient établis entre vendeur et acheteur.
Ces accords doivent cependant être discutés entre les deux parties et ensuite, inscrits dans le compromis de vente par le biais de clauses spéciales. Cela permet alors au notaire, le jour de la vente, de prélever la somme due en tenant compte des clauses.