Un vendeur peut-il refuser une offre d’achat au prix de vente ?

L’offre d’achat : sa définition

L’offre d’achat est un acte juridique qui est régi par les articles 1113 à 1122 du Code civil. Celle-ci précède la signature du compromis de vente. Si l’on se réfère à la loi de manière stricte, l’offre d’achat engage d’une part le vendeur à acheter le bien au prix et dans les conditions qui président à la vente et l’acheteur à vendre son bien.

Pour que cette offre ait une valeur officielle, elle doit renseigner :

• La désignation du bien de manière précise ;
• La date de l’offre ;
• Le prix proposé ;
• La durée de validité de l’offre (une ou deux semaines souvent) ;
• Les modalités de réponse du vendeur ;
• Les conditions de financement (apport personnel ou prêt bancaire).

Par cette offre d’achat, les parties s’engagent. Si l’offre d’achat est à un prix inférieur, le vendeur peut refuser l’offre ou faire une contre-proposition.

L’offre d’achat au prix dans le cadre de la vente entre particuliers

Si vous vendez votre bien de particulier à particulier, vous devez accepter l’offre d’achat si celle-ci correspond au prix de vente demandé. Que vous ayez décidé de vendre à quelqu’un que vous connaissez ou par le biais des annonces entre particuliers, l’offre d’achat au prix ne peut pas être refusée. Elle ne peut pas non plus être modifiée ultérieurement. Si le vendeur a une offre plus élevée après, il doit vendre au premier acheteur.

C’est une disposition légale en vigueur, mais dans les faits, on remarque que généralement, le vendeur se réserve le droit de sélectionner son acquéreur. Il peut le faire s’il estime que les capacités de financement sont insuffisantes. Si cette hypothèse est jugée illégitime par l’acquéreur, il peut alors saisir la justice pour obtenir la conclusion de la vente. Il est également possible dans cette situation d’obtenir le paiement des dommages et intérêts.

Quand le propriétaire a plusieurs offres d’achat au prix

Il arrive qu’un bien suscite un tel engouement que le propriétaire reçoit plusieurs offres au prix de vente fixé. Dans cette situation, c’est le premier acheteur ayant rédigé l’offre qui doit l’emporter. Ce processus est valable seulement dans le cadre de la vente de particulier à particulier.

L’offre d’achat au prix si vous passez par un intermédiaire

Si vous avez décidé de vendre votre bien en passant par un agent immobilier, un notaire ou un mandataire, vous restez finalement plus libre que vous avez sans doute tendance à le penser. Si vous signez un mandat de vente avec une agence immobilière, vous êtes libre de refuser une offre d’achat au prix et cela même si le mandat est exclusif.

En effet, ce dernier, s’il confère au mandataire une mission d’entremise, ne peut pas se substituer au propriétaire pour réaliser la vente.

Dans ce cadre, l‘offre d’achat au prix n’est pas suffisante pour que la vente soit effective. Si plusieurs acquéreurs remettent une promesse de vente au prix, le vendeur peut choisir en toute tranquillité celui auquel il souhaite vendre. Généralement, il sélectionne le dossier offrant les meilleures garanties, en demandant conseil à son agent  immobilier. Dans ce cas, la solidité financière de l’acheteur est une donnée qui devient importante.

De plus, la jurisprudence de la Cour de cassation prévoit que le simple mandat de vente donné à un professionnel du domaine n’est pas suffisant pour engager le vendeur sur la vente même si l’acheteur présente une offre d’achat au prix et dans les conditions demandées.

Le mandat de vente est limité dans son action. Il repose sur le fait que le rôle de l’intermédiaire consiste seulement à la recherche d’un acheteur éventuel.

De ce fait, le vendeur est libre de choisir l’acquéreur avec lequel il va conclure la vente. C’est d’ailleurs également pour cette raison que le conseiller immobilier ne peut pas signer une promesse de vente au nom du propriétaire, sauf si une clause le stipule dans le mandat. Si l’agent immobilier signe une offre d’achat, elle sera annulée et l’agent n’a pas de rémunération, c’est-à-dire qu’il ne peut prétendre aux frais d’agence classiques versées dans ce cas. .

Le mandat de représentation ou de procuration est en fait une autorisation de représenter une tierce personne ou d’agir en son nom dans le cadre d’opérations commerciales, d’affaires privées ou de toute autre question juridique.

Cela existe en immobilier, mais c’est loin d’être une pratique courante. Quand ce procédé est mis en place, il signifie que le mandataire est en en droit de signer au nom de la personne qu’il représente. Le mandataire judiciaire peut parfaitement détenir un mandat de ce type dans le cadre de la liquidation judiciaire.

 Les points principaux à retenir

• Dans le cadre de la vente entre particuliers, le vendeur n’a pas d’autre option que d’accepter la vente à partir du moment où il reçoit une offre au prix.
• Si le vendeur a une proposition à un prix plus élevé par la suite, il doit la refuser et laisser la priorité au premier acquéreur ayant fait sa proposition.
• Si le vendeur a choisi de confier son bien à une agence immobilière ou à un notaire, il a alors le droit de refuser une offre au prix dans tous les cas.
• Le problème est surtout existant quand ce dernier reçoit plusieurs offres au prix ce qui reste assez courant. Dans ce cas, il va choisir le dossier qui lui semble le plus solide ou l’acheteur qu’il a envie de voir occuper sa maison dans l’avenir. L’aspect affectif entre le vendeur et le futur acquéreur joue un rôle réel dans de nombreuses ventes, contrairement à ce que l’on peut penser. Si le vendeur se retrouve un peu dans la situation familiale de l’acquéreur, il peut être tenté de le favoriser au cours de la vente.