Il faut savoir que le propriétaire peut augmenter le loyer seulement si le bail comprend une clause de révision de loyer. Les propriétaires doivent en effet respecter la loi qui encadre avec soin la mise en location d’un appartement ou d’une maison. Décryptons ensemble le cadre de l’augmentation de loyer !
Quand et comment prévenir un locataire d’une augmentation de loyer ?
Quand un propriétaire peut-il procéder à une augmentation de loyer ?
Le loyer d’un appartement ou d’une maison peut être révisé chaque année. Elle intervient soit à la date anniversaire du contrat de location, soit au moment que choisit le bailleur. En revanche, cette augmentation ne peut intervenir qu’à condition de respecter certaines règles.
- La clause de réindexation : elle doit normalement figurer dans le bail, accompagnée par la date à laquelle l’augmentation de loyer intervient chaque année. Si la date n’est pas inscrite sur le contrat de location, elle a lieu à la date anniversaire du contrat de location.
- Cette augmentation est régie par un cadre strict : le mode de calcul se base sur l’indexation des loyers, sur le coût de la vie et l’inflation. Il est facile de la trouver puisque c’est l’INSEE qui la publie tous les trimestres sous l’intitulé : indice de référence des loyers ou IRL. Ensuite, il sert au calcul légal de la révision des loyers, ce dernier doit être respecté par tous les propriétaires.
- Si aucune clause de révision de loyer n’est inscrite dans le contrat de location, ce n’est qu’au moment du renouvellement du bail que le propriétaire peut augmenter le loyer.
Délai et formule de calcul à appliquer
Il se peut que l’indice figure dans le bail, mais si ça n’est pas le cas, le bailleur devra alors se baser sur le dernier indice publié par l’INSEE en vigueur à la date où le contrat de location a été signé. Le propriétaire dispose d’un an à partir du moment où le loyer peut être révisable pour procéder à l’augmentation du loyer du locataire. S’il ne fait pas cette révision dans le délai imparti, il ne peut plus réaliser de révision. La révision n’est bien réelle que si le locataire en est averti par le propriétaire ou le bailleur. Ces règles sont établies par la loi ALUR datant du 24 mars 2014.
Le mode de calcul prend en compte trois critères :
- Le loyer initial sans le montant des charges (A)
- L’indice de référence des loyers du trimestre figurant dans le bail ou le dernier indice de référence publié par l’INSEE à la date de la signature du contrat de location (B)
- L’indice de référence des loyers du trimestre en cours (C)
La formule à appliquer est alors la suivante : (A x C)/B. En utilisant cette formule, le propriétaire obtient le nouveau montant du loyer.
Ce prix est alors appliqué à partir de la date prévue par le contrat de location ou à la date de renouvellement du bail.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les propriétaires bailleurs sont tenus de faire parvenir le courrier stipulant l’augmentation ou la révision du loyer à leurs locataires par lettre en recommandé avec accusé de réception. Ils ont l’obligation de rappeler les conditions dans lesquelles le loyer a été révisé.
Exemple : si le locataire a un loyer mensuel de 500 euros et qu’il a signé son bail le 1er juin, la clause de révision à la date anniversaire de la signature du bail figure en clair dans le contrat. Au 1er juin de l’année suivante, le loyer est réindexé sur la base de l’indice publié par l’INSEE publié durant le premier trimestre. Il sert de base au calcul du nouveau loyer en appliquant la formule donnée précédemment. Dans ce cas précis, l’augmentation est située autour de deux euros. Ce mode de calcul est celui qui servira de base pour chaque révision annuelle.
Comment le locataire est-il informé de cette hausse ?
Le locataire doit être parfaitement informé de cette augmentation de loyer. Le propriétaire envoie alors une lettre pour l’avertir.
Si l’augmentation intervient en cours de bail, la lettre indique
- La date de prise d’effet de l’augmentation.
- Les modalités de calcul prises en compte.
- La date prévue pour la révision dans le contrat.
- Le montant du loyer mensuel à verser, hors charges.
Lors du renouvellement de bail, les éléments suivants sont présents
- L’adresse du logement occupé par le locataire.
- Le montant du nouveau loyer mensuel.
La lettre est envoyée en recommandé avec accusé de réception.
De quelle manière peut-on contester cette augmentation ?
Si le mode de calcul n’a pas été respecté ou si l’indice pris en compte n’est pas le bon, si aucune clause de révision de loyer n’est présente dans le bail, le locataire peut alors contester la décision du propriétaire. Il le fait directement auprès du propriétaire par le biais d’une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception.