Une SCPI est une société de gestion immobilière qui propose des placements dans la pierre. C’est un mode d’investissement plus accessible que la pierre papier, car les parts de ces sociétés sont cédés à partir de quelques centaines d’euros. Les investisseurs, aussi appelés associés de la SCPI, perçoivent en contrepartie de leur investissement soit leur part des revenus locatifs des biens détenus dans le cas d’une SCPI de rendement, soit leur part de la plus-value tirée de la revente des biens dans le cas d’une SCPI de valorisation ou des avantages fiscaux dans le cas d’une SCPI fiscale. Nous vous expliquons dans cet article comment fonctionne une SCPI.
Les SCPI : comment ça fonctionne ?
L’investissement immobilier accessible à tous
Pour investir dans une SCPI, il faut acheter des parts. Celles-ci sont vendues à des prix commençant à 200 euros, parfois moins pour les plus accessibles. Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous commencez à percevoir ses bénéfices au bout d’un délai de jouissance. Pour les SCPI de rendement, ce délai est de quatre à six mois.
Les revenus que vous percevez de la SCPI varient en fonction de son type.
- Si vous investissez dans une SCPI de rendement, vous recevez de façon périodique (chaque mois ou trimestre) une part des revenus locatifs proportionnelle au nombre de parts que vous détenez dans la SCPI.
- Si vous investissez dans une SCPI de plus-value, vous percevez votre part de la plus-value dégagée par la vente des biens immobiliers détenus et valorisés par la société. Dans ce cas, les revenus sont généralement versés en une seule fois.
- Si vous investissez dans une SCPI de fiscalité ou de défiscalisation, vous percevez des revenus moindres que ceux que vous pouvez percevoir d’une SCPI de plus-value ou de rendement, mais vous bénéficiez d’avantages fiscaux liés à certaines lois comme la loi Pinel ou la loi Denormandie.
Comment acheter des parts de SCPI ?
Pour investir dans une SCPI, vous avez le choix entre quatre formules.
Acheter comptant
Si vous payez vos parts de SCPI comptant, c’est-à-dire avec vos fonds propres, vous évitez de vous endetter et vous commencez à percevoir vos revenus immédiatement. Toutefois, votre investissement est limité au nombre de parts que vos fonds suffisent à acquérir.
Acheter à crédit
Vous pouvez souscrire un crédit pour acheter des parts de SCPI. Dans ce cas, vos revenus sont décalés, mais vous pouvez profiter du crédit pour acheter plus de parts en profitant de l’effet de levier du prêt bancaire. En achetant à crédit, vous avez aussi l’avantage de pouvoir déduire les intérêts du prêt de vos revenus locatifs.
Acheter la nue-propriété de parts de SCPI
Vous pouvez aussi acheter des parts de SCPI en nue-propriété, ce qui vous fait bénéficier d’une baisse du prix d’achat de la part d’environ 20 %, parfois plus. Dans ce cas, vos revenus ne sont pas taxés pendant toute la durée du démembrement qui peut durer cinq à dix ans. Après la fin du démembrement, vous récupérez la propriété des parts sans taxes, frais ou formalités.
Investir dans une SCPI à travers un contrat d’assurance-vie
Il est aussi possible de détenir des parts de SCPI à travers un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, l’associé bénéficie d’une fiscalité avantageuse qui améliore le rendement du contrat.
Toute la gestion prise en charge par la SCPI
Un des grands avantages de la SCPI est que les investisseurs se contentent de payer leurs parts et d’attendre de percevoir leurs bénéfices. Toute la gestion des biens et des placements est prise en charge par la SCPI. Les gestionnaires de celle-ci s’occupent, en effet, de rechercher les biens à acheter, de les rénover le cas échéant, de les entretenir, de les mettre en location et de gérer la relation avec les locataires.
Dans le cadre d’une SCPI de plus-value, les gestionnaires se chargent de l’acquisition, de la valorisation et de la revente des biens.
Des risques mutualisés
Les investissements immobiliers locatifs comportent deux risques principaux, les loyers impayés et la vacance locative. Au sein d’une SCPI, les risques et les pertes sont limités, car ils sont mutualisés.
Chaque SCPI compte, en effet, plusieurs biens immobiliers dans son patrimoine et accumule ainsi un grand nombre de locataires. En cas de défaillance d’un ou plusieurs locataires ou si un ou plusieurs logements ou bureaux sont vacants, les pertes sont minimes pour chaque associé, car elles sont réparties entre tous ceux qui détiennent des parts.