Régulièrement, certains logements HLM sont proposés à la vente, cela permet aux revenus les plus modestes d’acquérir ainsi leur habitation principale. Quelles sont les conditions pour acquérir ce type de logement ? Toutes nos réponses !
Toutes les conditions pour devenir propriétaire d’un logement HLM
À qui la vente d’un logement HLM s’adresse-t-elle ?
Pour devenir propriétaire, vous devez respecter ces conditions :
- il faut être de nationalité française ;
- il faut être majeur.
La démarche que vous allez adopter pour acheter le bien dépend ensuite de votre situation.
Le locataire d’un logement social HLM
Si vous êtes locataire d’une habitation HLM, vous pouvez tout à fait proposer de l’acheter en adressant un courrier en recommandé à votre bailleur.
Vous devez alors remplir plusieurs conditions :
- le logement a été acquis ou construit par l’organisme bailleur depuis 10 ans au moins ;
- vous occupez cette habitation depuis deux ans au moins ;
- le logement remplit des conditions inhérentes aux normes de performances énergétiques en vigueur et d’habitabilité.
Il est possible également de transmettre ce droit à :
- un descendant avec ou sans conjoint, respectant le plafond de ressource exigé pour l’obtention d’un logement social ;
- à votre époux ou votre épouse sans condition de ressources ;
- à un ascendant, avec ou sans conjoint, qui respecte les conditions de source ouvrant droit au logement social.
Une fois que vous avez réalisé et envoyé votre demande, l’organisme HLM dispose de deux mois pour accepter ou refuser, en motivant son refus.
Des personnes n’étant pas locataires d’un logement social
Il faut savoir que devenir propriétaire d’un logement social est possible, même si vous n’êtes pas locataire de ce type de logement. Vous devez simplement :
- être majeur ;
- être de nationalité française ou posséder un titre de séjour en cours de validité.
Le critère des revenus n’entre pas en ligne de compte pour l’achat.
Logement social : comment l’acheter ?
Le logement social qui est mis en vente peut prendre différentes formes : logement à construire, bien ancien ou logement neuf. Cela peut être une maison ou un appartement, un parking ou un terrain.
Il existe plusieurs mécanismes pour acheter votre logement, ces derniers sont choisis en fonction de votre situation ou de votre profil.
L’achat d’une habitation sociale en VEFA
Un logement social peut être proposé à la vente en VEFA, vente en l’état de futur achèvement, ou un logement social sur plan. Cela vous permet ainsi de personnaliser votre habitation selon vos goûts en choisissant les différentes finitions comme les peintures, les sols, la cuisine, etc.
Si vous achetez cet appartement ou cette maison pour devenir votre résidence principale et dans certaines conditions, vous profitez alors de la TVA à 5.5 %. Cela dépend de la localisation du bien et de vos revenus.
L’achat d'un logement social déjà construit
Il est également possible d’acheter un logement HLM existant, mis en vente par le bailleur. Il faut que l’acquisition date de plus de 10 ans et réponde à certaines normes de qualité.
L’organisme HLM a l’obligation de le proposer à ses locataires et à tous les locataires situés dans le même département, ainsi qu’aux employés de l’immeuble, les gardiens. Ensuite, l’annonce est diffusée pour toucher un public plus large. Il ne peut cependant le faire qu’après deux mois.
L’achat en location-accession
Le mécanisme de la location-accession suppose d’être locataire durant un certain temps avec toutefois un loyer un peu plus élevé, puisqu’il comprend une fraction acquisitive. Celle-ci est en fait un paiement anticipé sur le prix de vente définitif du bien.
Ce système est encadré par un contrat spécifique.
Une fois que la période de jouissance du bien, c’est-à-dire la période prévue pour la location, est terminée, le locataire-accédant lève l’option d’achat et devient propriétaire en échange du paiement de la somme totale équivalente au prix de vente. Il profite alors d’un prix très intéressant.
Si finalement il ne souhaite pas acheter pour des raisons qui lui sont propres : environnement, voisinage, il récupère les sommes versées au titre de la fraction acquisitive et quitte les lieux.
Ce système permet de bénéficier d’un prêt location-accession qui est assorti d’aides fiscales comme l’exonération de la taxe foncière et la TVA à taux réduit et de deux garanties : la garantie relogement et la garantie de rachat. Il faut pour avoir droit à ces avantages répondre à certaines conditions et ne pas dépasser un certain plafond de revenus.
Faire construire sa maison
Il est également possible de devenir propriétaire d’une maison que vous faites construire sur un terrain qui vous appartient ou sur un terrain que l’organisme social vous aide à acheter.
L’organisme HLM vous aide à obtenir votre prêt et vous apporte certaines garanties de sécurité par rapport à votre contrat de construction.
Quelles règles et conditions entourent cette forme d’acquisition ?
Les règles entourant l’achat au moment de la vente comprennent :
- le montant des charges de copropriétés et des charges locatives au cours des deux dernières années ;
- la liste des travaux ayant été réalisés durant les 5 dernières années ;
- la liste des travaux à venir dans les parties communes ;
- le dossier de descriptif technique ou DDT ;
- le document mentionnant le paiement obligatoire de la taxe foncière ;
- le descriptif de l’immeuble et le règlement de copropriété quand il s’agit d’un immeuble en copropriété.
Le prix de vente est fixé par le bailleur social, l’évaluation est proposée par le service des domaines et il tient compte du prix généralement pratiqué pour un logement similaire déjà occupé.
Les conditions après la vente
Un propriétaire peut revendre son logement à condition qu’il ait acquis depuis au moins 5 ans, conformément à la loi ELAN. Il le vend alors en toute liberté.
Dans le cas où le propriétaire a acheté son habitation depuis moins de 5 ans, il doit tenir le bailleur social informé de son intention de revendre. Ce dernier peut en effet décider de l’acheter, en étant prioritaire sur les autres acheteurs.
Si le logement a été acheté à un prix inférieur au montant évalué par le conseil d’administration de l’organisme HLM, il revient au propriétaire de verser la différence lors de la revente.
Il y a également des règles pour pouvoir louer le logement. À partir du moment où l’achat date de plus de 5 ans, il peut être mis en location de manière totalement libre. En revanche s’il a acheté son habitation depuis moins de 5 ans et à un prix moins élevé que le prix de la mise en vente qui avait été fixé par le bailleur social, il doit respecter un montant maximum de loyer.
Les raisons qui poussent à acquérir un logement social
- Un accompagnement qui apporte une aide réelle à l’acheteur et une information parfaitement transparente.
- Un prix de vente encadré qui est de plus inférieur à ceux qui sont pratiqués sur le marché classique.
- Dans certaines conditions, l’acheteur bénéficie de la TVA à 5.5 %.
- Des garanties supplémentaires à celles de l’acquisition classique.
- La garantie bailleur : si l’acheteur rencontre des problèmes financiers et qu’il ne peut plus rembourser son crédit, le bailleur rachète alors le logement au même prix, ce qui s’appelle la garantie de rachat. Ensuite, le bailleur social doit reloger l’acheteur dans son parc HLM, c’est la garantie de relogement.
- L’assurance revente est un autre avantage : le bailleur social compense la décote du bien s’il y a lieu lors de sa revente. Cela est valable durant 10 ans après l’achat.
- Les aides au financement : ce sont les PTZ, prêt à taux zéro, les PAS prêt à l’accession sociale, le PSLA, prêt social location-accession, le prêt Action Logement, prêt aidé et subventions de l’État.