Acheter un bien à plusieurs entre amis ou en famille est une solution économique puisqu’avec un investissement limité, vous pouvez acquérir un bien. Cependant, cette solution comporte des risques qu’il ne faut pas négliger. Voici un petit récapitulatif des solutions et des risques !
Quels sont les risques et les solutions pour acquérir une propriété à plusieurs ?
Quels risques l’achat d’une maison à plusieurs présente-t-il ?
En décidant d’acheter à plusieurs, vous faites forcément face à certains risques. Au début l’enthousiasme est bien présent, mais il faut également être capable de se projeter dans l’avenir et à long terme. Un tel investissement entraîne des conséquences juridiques, fiscales et financières qu’il est indispensable d’étudier avant.
La réalisation d’un emprunt bancaire à plusieurs
Que vous achetiez seul ou à plusieurs, l’acquisition passe le plus souvent par la souscription d’un crédit immobilier. En empruntant à plusieurs, vous choisissez évidemment le même organisme de prêt ou établissement bancaire, mais vous n’êtes pas obligé d’emprunter la même somme.
Cela permet d’augmenter la capacité d’emprunt de chaque co-emprunteur et de ce fait le montant du budget que vous pouvez consacrer à cette acquisition.
Emprunter à plusieurs suppose une solidarité entre les co-emprunteurs. Cela entraîne des conséquences financières : si l’un d’eux ne peut plus assumer le paiement des mensualités à la suite d’un licenciement, les autres emprunteurs doivent continuer à rembourser en se partageant le montant de ces dernières.
L’achat à plusieurs en SCI
La SCI ou société civile immobilière est une structure juridique qui offre la possibilité d’acheter et de gérer un bien à plusieurs. Elle donne lieu à la rédaction de statuts par le biais d’un acte authentique devant notaire ou d’un acte sous seing privé.
Dans cette situation, c’est la SCI qui est propriétaire du bien. Chaque associé est propriétaire d’une partie de cette société. Le capital est alors divisé en parts sociales, chacun détient une partie de ces parts en fonction de son investissement. Il faut ensuite désigner un gérant en déterminant clairement ses missions et la durée du mandat.
La création d’une SCI suppose au moins deux personnes et aucun capital minimal n’est imposé.
Les atouts de la SCI
- Elle présente des avantages fiscaux lors de la transmission des parts, elle peut en effet déduire l’endettement pour diminuer l’assiette des droits de mutation, ce qui n’est pas possible dans la transmission d’un bien immobilier.
- C’est une solution qui évite les éventuels blocages qui existent dans la solution de l’indivision. Le gérant de la SCI peut prendre des décisions même si les associés sont en désaccord.
- Elle offre un maximum de protection contre les créanciers éventuels personnels grâce aux difficultés présentées lors de la revente.
- La SCI peut être transmise de manière partielle sous forme de donation de parts sociales qui est très simple et beaucoup plus souple que quand il s’agit de donner un bien immobilier dans le cadre d’une indivision. De plus, si vous étalez la donation dans le temps, vous bénéficiez des abattements fiscaux déterminés par la loi.
- La SCI à capital variable permet de faire entrer de nouveaux associés sans avoir à changer les statuts de cette société.
- Elle présente une alternative intéressante à la gestion classique qui est plus lourde dans le cadre d’un bien immobilier d’un incapable.
Les risques en cas de constitution d’une SCI
- La SCI doit s’acquitter de ses obligations juridiques, fiscales et comptables. Ces démarches imposent un coût annuel.
- La promesse unilatérale d’achat est une procédure plus contraignante et plus longue à rédiger par le notaire.
- Lors de la création de la SCI, il faut faire appel à un spécialiste du droit, avocat ou notaire, pour éviter les erreurs qui peuvent poser un problème par la suite. Cela entraîne des coûts, mais aussi une certaine sécurité.
- L’objet de la SCI doit être civil. Cela signifie que si la SCI exerce une activité professionnelle, elle est alors soumise à l’impôt sur les sociétés.
- Les associés de la SCI sont soumis à la responsabilité illimitée des dettes de la société. Cela signifie que si la SCI a des dettes, les associés sont solidaires de celles-ci et les créanciers peuvent se retourner contre eux pour récupérer leur dû.
Le montant des dettes à rembourser est proportionnel au nombre de parts sociales détenues par chaque associé. Il faut également savoir que le patrimoine de chacun peut éventuellement être saisi à hauteur du montant qui est dû.
L’achat à plusieurs en indivision
Pour acheter à plusieurs, l’indivision est le statut par défaut. Cette structure juridique suppose que chaque acheteur reçoive une part qui est proportionnelle à son apport initial. Celle-ci est ensuite certifiée par signature d’un acte authentique.
Si les parts de chacun ne sont pas formellement indiquées, cela signifie que le bien est divisé de manière proportionnelle.
Les atouts de l’indivision
- L’indivision est souvent utilisée par les couples non mariés pour acheter leur résidence principale. Cette structure juridique s’adresse également à un groupe d’amis ou aux membres d’une famille qui souhaitent acquérir soit en tant que résidence principale, soit au titre d’une maison secondaire.
- Il n’existe aucune formalité juridique ou démarche particulières pour acheter en indivision ce qui présente un gain de temps important.
- Chaque indivisaire a la possibilité de revendre sa part sans forcément avoir le consentement des autres.
Les risques présentés par l’indivision
- Il faut savoir que toutes les décisions dans l’indivision doivent être prises à l’unanimité. Il est recommandé de passer par la nomination d’un gérant comme dans le cadre de la SCI.
- En cas de décès, les associés récupèrent leurs parts, tandis que celles du défunt reviennent à ses ayants droit en tenant compte de l’ordre légal de succession. Cette situation créée souvent des tensions et des divisions entre les indivisaires.
- Un indivisaire est parfaitement en droit de vendre sa part sans avoir obligatoirement l’accord des autres Dans le cadre de biens familiaux, cette situation peut mettre en péril les biens familiaux du fait de l’entrée d’étrangers dans cette indivision.
L’achat à plusieurs grâce au dispositif de la tontine
La tontine est un régime qui permet l’achat à plusieurs avec un seul contrat et un capital commun. Cela suppose que les différents acheteurs ne sont pas propriétaires de manière directe.
La spécificité de ce dispositif tient au fait que c’est le dernier propriétaire survivant qui hérite de l’ensemble du patrimoine immobilier.
La tontine suppose différentes conditions de fonctionnement :
- la valeur vénale du bien concerné ne peut pas excéder 76 000 euros et il faut que la maison ou l’appartement soit acquis dans l’objectif d’en faire une résidence principale ;
- les héritiers n’ont pas de droits sur le bien acquis par le biais de la tontine. C’est seulement l’acheteur qui survit qui est propriétaire. Il n’est possible de récupérer ses parts qu’en obtenant l’accord des autres propriétaires.