Acheter un bien en famille peut être une réponse à différentes situations. Cet achat peut en effet être une maison de vacances ou simplement une maison à caractère d’habitation principale, partagée entre enfants et parents par exemple. Quels que soient les objectifs de ce projet, il faut choisir la forme de ce dernier, nous faisons le point sur les options dont vous disposez !
Comment acquérir un bien immobilier en famille : les différentes solutions
1 - L’indivision : un principe simple, mais risqué
L’indivision est souvent la première solution à laquelle pensent les personnes tentées par l’achat d’un bien en famille. C’est en fait le régime par défaut dans le cadre de l’achat collectif.
Le principe de ce dispositif est simple : les indivisaires effectuent cet achat ensemble et ensuite ils disposent tous des mêmes droits sur le bien. Chaque indivisaire reçoit une quote-part indivise et abstraite du patrimoine. Celle-ci est étroitement liée à sa participation financière et elle est déterminée devant notaire. C’est une étape importante puisque c’est cette quote-part qui détermine ensuite les sommes perçues lors de la revente éventuelle.
Les atouts de l’indivision
C’est une forme d’achat simple, qui ne demande que peu de formalités, si ce n’est qu’il est préférable pour les acheteurs du bien en indivision de recourir à un notaire pour réaliser la convention d’indivision et pour désigner le gérant notamment.
Les inconvénients de l’indivision
Au départ, l’indivision semble être un moyen facile et intéressant pour acheter un bien en famille, cependant au bout de quelques années, les problèmes peuvent apparaitre.
Au début, les membres de la famille semblent tous d’accord, chacun se lance dans le projet avec enthousiasme et ils sont tous de bonne foi, cependant les changements dans leur vie peuvent entraîner des répercussions négatives sur l’indivision.
La plupart d’entre elles connaissent en effet des aléas au cours de leur vie. C’est souvent lors des héritages, des mariages des enfants que les choses changent sous l’influence des conjoints, en particulier.
Les décisions doivent être prises à l’unanimité, ce qui rend la gestion plus difficile qu’il ne peut y paraitre.
Chaque membre a la liberté de refuser la vente, les travaux conséquents ou même la mise en location du bien, ce qui ne facilite pas les choses.
Il faut également savoir que l’accord du conjoint est nécessaire, à partir du moment où c’est le couple qui a financé le bien et que celui-ci est soumis au régime de la communauté de biens. Parfois, cela peut compliquer les prises de décision.
Dans le cadre de l’héritage, des problèmes sont également souvent présents. Les autres membres de l’indivision n’ont pas de droit sur la part de celui qui est décédé, c’est donc aux héritiers : enfants, conjoint, etc. de prendre des décisions. Ils peuvent ainsi tout bloquer s’ils ne sont pas d’accord.
S'ils souhaitent revendre leur part à un tiers, ils peuvent parfaitement le faire, puisque personne n’est tenu de rester dans l’indivision. Les indivisaires disposent d’un droit de préemption, mais il faut aussi qu’ils possèdent le budget nécessaire.
L’ensemble des acheteurs sont solidaires du point de vue financier. C’est donc à eux tous d’assumer les dépenses concernant l’achat du bien, mais également des charges liées à son entretien et à son fonctionnement. Cela concerne également le remboursement du prêt si l’un des indivisaires rencontre quelques problèmes financiers, les autres devront alors prendre sa part en charge.
L’indivision est un procédé simple à mettre en place dans un premier temps, mais difficile à gérer par la suite.
2 - La SCI familiale : un cadre plus sécurisant
La SCI familiale est certainement plus compliquée à créer, car elle doit respecter certaines règles et elle est plus contraignante, mais elle offre un cadre plus sécurisant par la suite et plus de souplesse.
Le principe repose sur la création d’une société civile, la SCI familiale, au moment de l’achat du bien et c’est cette société qui est alors propriétaire du bien. Les dépenses comme les bénéfices, s’il y a lieu, sont ensuite réparties entre les associés selon les parts que chacun détient en fonction de leurs apports financiers.
Les atouts de la SCI familiale
La gestion du bien est plus simple notamment quand il s’agit de prendre des décisions. Ce sont les statuts de la SCI familiale qui permettent d’assurer une gestion plus souple. En effet, les statuts sont rédigés librement par l’ensemble des associés. Ils déterminent notamment un cadre quand il s’agit de revendre des parts ou de fixer les seuils de majorité nécessaires pour prendre des décisions.
La SCI familiale facilite également la transmission des parts des parents à leurs descendants, en bénéficiant de plus de conditions financières intéressantes. En effet, en cas de donation, le capital qui reste de l’emprunt est alors déduit du montant des parts ayant été cédées. De ce fait, ils ont moins de droits de donation à payer, ce qui fait également tout l’intérêt de la SCI familiale.
De plus, contrairement à l’indivision, il n’est pas possible de faire rentrer un membre extérieur à la famille dans cette SCI au moment de la revente des parts par l‘un des associés. Il faut en effet obtenir l’accord des autres associés avant la revente et il faut donc que ce dernier soit unanime. Cela évite bien des problèmes.
Dans le cadre de la succession, les héritiers ne sont pas autorisés à exiger la mise en vente du bien pour récupérer leurs dus. Cette protection est bien souvent appréciable.
Les inconvénients de la SCI familiale
Comme tout n’est jamais parfait, même si la SCI familiale offre un cadre protecteur, elle présente également quelques inconvénients. La gestion est un peu lourde et contraignante.
Cela se ressent dès sa création qui nécessite la rédaction des statuts, l’enregistrement de la SCI, la publication de sa constitution, son immatriculation, etc. Ensuite, au fil des années, il faut établir une comptabilité annuelle, organiser une assemblée générale par an au moins…
Chaque associé est financièrement responsable des dettes de la SCI familiale, en cas de problème. Cela signifie que les créanciers ont parfaitement le droit de se retourner contre les associés, selon la part que chacun détient, voire saisir ses biens personnels si nécessaire.
On ne s’engage pas à la légère dans une SCI familiale.
Autre inconvénient, la sortie de la SCI familiale peut s’avérer plus compliquée que l’on pourrait se l’imaginer. En effet, il peut être difficile de revendre ses parts d’autant plus qu’une personne étrangère à la SCI familiale ne peut rentrer dans la société que si cette entrée est approuvée par l’ensemble des associés. Cela peut bloquer la revente, mais d’un autre côté protège la société.
3 - Acheter une maison entre différents couples : la SCIA
Si plusieurs couples de la même famille décident d’acheter une maison ensemble, pour avoir une habitation plus vaste ou plus qualitative, il est alors préférable d’opter pour une SCIA ou société civile immobilière d’attribution. Cela permet simplement de mettre en commun les budgets de chacun pour acquérir un bien plus coûteux.
C’est un procédé utilisé surtout dans le cadre de l’acquisition d’une maison secondaire. Cette option est parfaitement adaptée puisqu’elle permet ensuite à chaque couple de profiter du bien à des moments qui sont répartis dans l’année en fonction des parts de chacun.
Elle fonctionne comme les SCI classiques à l’aide d’un pacte d’associés défini par les statuts de la société. Cela permet également d’assurer la gestion du bien de manière collective et optimisée.