Vous avez l’intention de créer une SCI pour construire un bien immobilier que vous souhaitez revendre ensuite aussitôt ? Dans ce cas, vous passez par une SCI construction-vente appelée également SCCV. Celle-ci permet en effet de faire des bénéfices. Pour tout savoir sur cette forme de SCI, lisez la suite !
Qu’est-ce qu’une SCI de construction vente (SCCV) ?
La SCI construction-vente : qu’est-ce que c’est ?
La SCCV est une SCI qui a pour objectif la construction d’un bien immobilier en vue de la revente. Ce bien peut être un immeuble d’habitation ou à usage mixte, un local commercial qui sera vendu en une seule fois ou en lots.
La SCI construction-vente peut avoir différentes activités :
- achat d’un terrain pour construire son immeuble ;
- l’achat d’un immeuble qu’elle va démolir pour en reconstruire d’autres ;
- la conclusion d’un bail de construction et la vente des biens une fois achevés.
Elle ne concerne pas l’achat d’un bien en vue de sa rénovation et il n’est pas possible dans le cadre de ce montage que les associés possèdent le bien en propriété ou en jouissance.
Les raisons de créer une SCI construction-vente
L’objectif principal de cette forme juridique est de réaliser une plus-value et non de gérer un bien, ce qui est le cas des autres SCI. Cela suppose donc de revendre le bien aussitôt après son achèvement.
Le choix de la forme de la SCI dépend exclusivement de son objet. Si vous désirez construire un bien, mais ensuite le conserver, c’est la SCI classique qui est adaptée. Si vous désirez construire et revendre directement le bien, la SCCV est celle qui correspond à votre projet.
Bon à savoir : si vous souhaitez renouveler cette expérience plus souvent et que cette activité devient votre activité principale, vous devez alors plutôt songer à devenir marchand de biens.
La SCI construction-vente est avantageuse, car elle permet de construire et de revendre le bien sans posséder de capital social et avec une fiscalité plus intéressante.
Les principales caractéristiques de la SCI construction-vente
Une SCI construction-vente doit être créée par au moins deux associés qui sont des personnes morales ou physiques, françaises ou pas.
Le capital social peut être fixe ou variable, et d’un minimum de 1 euro. Les apports peuvent être faits en numéraires ou en nature, un terrain par exemple.
Le régime fiscal de cette forme de SCI est l’impôt sur le revenu ce qui assure une certaine transparence aux associés.
Les associés possèdent une responsabilité solidaire par rapport aux dettes de la SCCV. Cette responsabilité est évaluée par rapport aux parts qu’ils détiennent dans le capital social.
La dissolution de la SCI contraction-vente s’impose dès que le ou les biens sont revendus.
Le fonctionnement de la SCI construction-vente
Il faut savoir que la SCI construction-vente est représentée par un ou plusieurs gérants qui sont nommés par l’ensemble des associés. Ces derniers réalisent les actes pour le compte de la société et engagent celle-ci.
Les associés doivent être informés de l’activité du gérant et de la gestion de la SCCV, notamment en leur transmettant certains documents comptables. Une assemblée générale est au moins organisée chaque année, afin d’approuver les comptes. Les décisions importantes et collectives sont en général prises à l’unanimité, à moins que dans les statuts soit prévue une autre règle de majorité.
Quand le bien est vendu, les associés perçoivent alors une somme qui est calculée par rapport à la quote-part de leur participation au capital social.
Il existe dans ce type de société civile immobilière une clause d’agrément. Elle suppose donc que quand un associé cède ses parts à un tiers, cette décision doit être soumise aux autres associés qui l’approuvent ou non.
La création d’une SCI construction-vente en différentes étapes
Les formalités concernant la création de ce type de SCI sont comparables à celles des SCI classiques et supposent 4 étapes :
- La rédaction des statuts de la SCI construction-vente.
- Le dépôt du capital social.
- La publication de l’annonce dans un journal d’annonces légales du département où est créée la SCCV.
- L’immatriculation de la société civile construction-vente.
La rédaction des statuts : la première étape
Les associés qui décident de créer cette société doivent rédiger ses statuts par écrit et faire figurer quelques informations indispensables :
- la forme sociale de la SCCV ;
- sa dénomination ;
- son capital social ;
- l’adresse de son siège social ;
- la durée de constitution ;
- son objet qui est obligatoirement formalisé avec la phrase suivante : « la construction de biens immobiliers dans un but de revente » ;
- la valeur nominale des parts sociales ;
- le montant et la nature des apports ;
- le nom et l’adresse des différents associés.
Les statuts sont ensuite ratifiés par chacun des associés.
Le dépôt du capital social : la seconde étape
Le capital social est forcément consigné auprès d’un notaire, d’un avocat ou d’une banque, qui sont des dépositaires agréés.
Chaque associé reçoit ensuite une attestation de dépôt de capital social.
Publication d’une annonce dans un journal d’annonces locales : la troisième étape
Après la création de la SCCV, il est nécessaire de publier une annonce qui sert d’avis de constitution, dans un journal d’annonces légales dépendant du département de création de la SCI construction-vente.
L’immatriculation : la dernière étape
Une fois les premières étapes sont effectuées, il faut procéder à l’immatriculation de la société en remplissant le formulaire dédié et en fournissant les documents demandés. Cette étape est réalisée auprès du guichet unique ou par le biais d’une plateforme juridique qui vous propose également un accompagnement.
Le dossier à fournir contient :
- une copie certifiée conforme des statuts de la SCCV ;
- l’attestation de publication au journal local ;
- l’attestation de dépôt du capital social ;
- une copie de la pièce d’identité du gérant et une déclaration de non-condamnation ;
- le chèque correspondant aux frais demandés pour la constitution.
Une fois que vous avez fait ce dépôt, l’extrait K-BIS est obtenu dans les 4 à 7 jours, si le dossier est complet. Dès réception de ce précieux sésame, votre SCI est créée.
Le régime fiscal spécifique à cette forme de SCI
Ce type de société civile bénéficie d’une fiscalité dite transparente ce qui est très particulier.
La SCI construction-vente ne paie pas directement d’impôt puisqu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.
À savoir : il n’est pas possible d’ailleurs d’opter pour l’impôt sur les sociétés, dans le cadre de cette forme de société civile immobilière, contrairement aux autres.
Les associés paient les impôts sur les bénéfices nets qu’ils ont perçus, par le biais de l’impôt sur le revenu auquel ils sont soumis.
On différencie cependant les personnes morales et les personnes physiques :
- les personnes morales règlent les impôts comme pour leur imposition classique ;
- les personnes physiques sont soumises à l’impôt sur le revenu. Le montant des bénéfices nets s’ajoute alors au revenu du foyer fiscal et c’est alors le barème progressif qui s’impose.
Le bénéfice net de cette société civile est calculé en déduisant certaines charges, ce qui réduit le montant de l’imposition. Ce bénéfice s’ajoute au fait que chaque associé est imposé seulement sur la quote-part du capital social qu’il détient. Cela permet de déclarer des montants inférieurs.