Vente immobilière : peut-on vendre un logement non raccordé au tout-à-l’égout ?

L’assainissement collectif et l’assainissement individuel

L’assainissement concerne les différentes techniques permettant le traitement et l’évacuation des eaux usées. Ces eaux sont celles issues du nettoyage de la vaisselle, de l’hygiène, de la cuisine… On distingue les eaux grises et les eaux vannes mais toutes doivent être traitées avant d’être rejetées dans la nature.

L’assainissement individuel

Quand une maison n’est pas raccordée au réseau collectif, le « tout-à-l’égout », elle doit être équipée d’un système d’assainissement individuel. Il permet de collecter, stocker, traiter les eaux usées d’une seule habitation. Plusieurs techniques existent comme l’épandage, la fosse septique ou toutes eaux, la microstation.

Si la commune met en place un réseau d’assainissement collectif, vous pouvez vous y raccorder dans les deux ans qui suivent l’installation du réseau. Les travaux situés sur le domaine public sont pris en charge par la commune. Ceux qui sont situés sur la propriété privée sont à la charge du propriétaire.

L’assainissement collectif

On parle d’assainissement collectif lorsque la maison est raccordée au réseau de la commune, le tout-à-l’égout. Les eaux usées de toute la zone concernée sont collectées et traitées dans une station d’épuration. C’est la commune qui gère le stockage, le traitement et le rejet des eaux usées.

Vendre une maison non raccordée au réseau collectif

Depuis le 1er janvier 2011, si votre maison est équipée d’un système d’assainissement individuel, il est obligatoire de réaliser un diagnostic d’assainissement pour la mise en vente. Ce diagnostic fait partie de ceux qui sont obligatoires pour la vente d’un bien immobilier. Ce diagnostic d’assainissement individuel permet d’évaluer les installations et leur fonctionnement. Il doit être réalisé moins de trois ans avant la vente du bien immobilier.

Pour réaliser un diagnostic d’assainissement, il est nécessaire de contacter le service public d’assainissement non collectif ou SPANC. Un agent de ce service vient sur place pour inspecter les installations et délivrer un certificat de conformité ou de non-conformité. Le certificat est obligatoirement annexé à la promesse de vente et/ou à l’acte de vente.

Que faire si le certificat d’assainissement n’est pas conforme ?

Si le rapport du diagnostic d’assainissement met en évidence que l’installation n’est pas conforme, elle doit obligatoirement être mise aux normes. Il y a alors deux possibilités.

Le propriétaire réalise les travaux

Le propriétaire qui souhaite vendre sa maison alors que le certificat indique que l’installation d’assainissement individuel n’est pas aux normes peut décider de réaliser les travaux nécessaires. Ces travaux auront lieu avant la vente de la maison.

Il peut être demandé de faire une remise aux normes partielle. S'il y a une fosse septique mais qu'elle n'est pas aux normes, il est parfois possible d'ajouter un filtre compact à sa sortie. Parfois, une simple vidange de la fosse, un curage des canalisations et/ou un nettoyage des bacs à graisse suffit.

Si la remise aux normes est totale, on peut généralement choisir entre l'installation d'un filtre compact ou celle d'une micro-station d'épuration.

L’acheteur réalise les travaux

L’acquéreur du bien immobilier est obligatoirement informé de la non-conformité de l’installation. Mais il peut choisir de faire réaliser lui-même les travaux. C’est un moyen de négocier le prix de vente à la baisse. Il a un an, à compter de la signature de l’acte de vente, pour réaliser les travaux de mise en conformité du système d’assainissement.