Mon voisin empiète sur mon terrain : que faire ?

Quand parle-t-on d’empiètement ?

L’empiètement d’un voisin sur votre terrain peut prendre diverses formes. Il peut s’agir, et c’est le cas le plus courant, de non-conformité des hauteurs et des distances minimales d’une construction par rapport aux limites de votre propriété. C’est le cas, par exemple, lorsque le voisin construit un mur de séparation ou une clôture en totalité ou en partie sur votre propriété ou s’il plante une haie à la limite même de votre terrain. Il peut aussi s’agir d’une construction, même d’une habitation, à moins de trois mètres de votre propriété alors qu’elle n’est pas autorisée.

L’empiètement peut aussi consister en un non-respect de certaines obligations comme l’absence d’entretien d’arbres dont les branches poussent en direction de votre terrain et couvrent une partie de celui-ci. On parle aussi d’empiètement lorsque le voisin pénètre, sans vous en demander l'autorisation, sur votre terrain pour entretenir des branches d’arbres poussant sur sa propriété.

Il faut distinguer l’empiètement sur la construction sur le sol d’autrui. L’empiètement ne concerne qu’une partie de la construction ou de l’élément empiétant (clôture, haie, arbre), alors que la construction sur le sol d’autrui consiste en la réalisation par un particulier ou une quelconque entité d’un ouvrage entier sur un sol ne lui appartenant pas.

Que faire ?

L'empiètement du voisin sur votre terrain est une atteinte au droit de propriété qui est strictement protégé par la loi. Vous avez donc tout le droit de demander la démolition de la structure qui empiète sur votre terrain. Pour y parvenir, vous disposez de différentes voies de recours, à commencer par le règlement amiable.

Prouver l’empiètement

Avant d’entamer toute démarche, vous devez apporter la preuve que le voisin empiète bien sur votre terrain. Vous devez donc connaître les limites exactes de votre propriété et pour ce faire, vous devez avoir recours à un bornage. Celui-ci étant coûteux, vous pouvez le réaliser en partageant les frais avec le voisin s’il y consent. Dans le cas contraire, vous pouvez avoir recours à un juge qui peut alors ordonner le bornage et obliger le voisin à participer à ses frais. Cette décision est facilement obtenue, car le bornage est compris dans le droit de propriété.

Ce n’est qu’après le bornage que l’étendue de l’empiètement peut être mesurée objectivement. Vous pouvez alors demander un constat d’huissier qui décrit alors avec précision la nature et l’étendue de l’empiètement.

La résolution amiable par le dialogue

Avant d’envisager tout autre recours, vous devez essayer de régler le litige de façon amiable, par le dialogue avec le voisin. Ce dialogue peut aboutir au consentement du voisin à détruire la structure. L’autre solution peut consister à ce que vous cédiez la partie de votre terrain sur laquelle le voisin empiète. La cession est alors enregistrée par un acte notarié et le prix du bien cédé est fixé par les deux parties après négociation. Ces deux solutions ne sont possibles que lorsque l’empiètement n’est pas le fruit d’une mauvaise foi de la part du voisin.

La médiation

Avant de lancer une procédure judiciaire, il est obligatoire, depuis le 1er janvier 2020, de passer par une tentative de médiation. Le médiateur tente de trouver une solution amiable au litige, sans le recours à la justice. Son objectif étant, dans la plupart des cas, à aboutir à la conclusion d’un accord portant sur une des deux solutions citées précédemment. Le recours au médiateur vous permet de démontrer votre bonne foi et de faire valoir vos droits devant la justice en cas d’échec.

Le recours à la justice

Si la démarche amiable et la médiation n’aboutissent pas à une résolution du litige, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance dont votre propriété dépend. Vous devez toutefois savoir que la procédure peut être longue et peut durer plusieurs années. Elle est aussi coûteuse en frais de justice.

La décision que donne le juge peut alors aller du simple rappel à la loi à la modification ou même à la destruction de l’ouvrage empiétant sur votre terrain. Il peut aussi condamner votre voisin à rembourser les frais de justice et à payer une amende, une astreinte ou des dommages et intérêts.